今年1月XX日，a公司與B公司簽訂房屋買賣合同，約定a公司于同年9月1日將100套房屋交付B公司并辦理登記手續(xù)，B公司分三次向a公司支付：第一期2000萬(wàn)元，第二期3000萬(wàn)元，第三期5000元，9月1日a公司把房子交給B公司，一萬(wàn)元。合同簽訂后，B公司如期支付了一、二期共計(jì)5000萬(wàn)元。9月1日，a公司將房屋鑰匙交給B公司，但并未立即辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。因此，B公司表示，剩余款項(xiàng)將在注冊(cè)手續(xù)完成后支付。合同約定的付款日期（9月1日）后7天，B公司仍未付款，因此a公司以B公司違約為由向法院起訴，要求B公司承擔(dān)違約責(zé)任。甲方辯稱，乙方未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

相關(guān)法律問(wèn)題

本案涉及同時(shí)行使抗辯權(quán)的條件和法律后果。法律依據(jù)《合同法》第六十六條規(guī)定：“當(dāng)事人相互承擔(dān)債務(wù)，沒(méi)有履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方當(dāng)事人有權(quán)在另一方當(dāng)事人履行前拒絕另一方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求。當(dāng)另一方當(dāng)事人不按照合同履行義務(wù)時(shí)，一方當(dāng)事人有權(quán)拒絕相應(yīng)的履行要求。”

案例分析

在本案中，表面上看，a公司違反合同約定，未按時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，構(gòu)成違約；而B公司也違反合同約定，自付款之日起7日后仍未付款，構(gòu)成違約延遲履行。但在考慮是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，也應(yīng)考慮其是否具有法定的抗辯權(quán)。

本案中，B公司第一、二期共如期向a公司支付5000萬(wàn)元，不存在違約行為。a公司沒(méi)有理由行使抗辯權(quán)。因此，其未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)屬于違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但對(duì)B公司而言，第三次付款與a公司交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記應(yīng)同時(shí)進(jìn)行。在這種情況下，合同的標(biāo)的物是屬于不動(dòng)產(chǎn)的房屋。與動(dòng)產(chǎn)買賣合同不同的是，在房地產(chǎn)買賣中，出賣人不僅要承擔(dān)交付標(biāo)的物的義務(wù)，還要完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，才能真正履行支付義務(wù)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變更是以登記為核心的。

雖然當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同本身的效力，但房屋所有權(quán)不能因未辦理登記而轉(zhuǎn)移，買受人也不能因出賣人交付而取得房屋所有權(quán)。因此，登記是房屋買賣合同的主要支付義務(wù)。可見，在本案中，a公司的行為可能導(dǎo)致B公司合同目的的失敗。根據(jù)《合同法》第六十六條的規(guī)定，B公司有權(quán)拒絕支付剩余款項(xiàng)。本案的核心問(wèn)題是如何正確理解同時(shí)履行抗辯權(quán)，并將其與雙方當(dāng)事人的違約行為加以區(qū)分。同時(shí)履行抗辯權(quán)是指雙向合同一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人付款前拒絕履行合同的權(quán)利。同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使，必須符合下列條件：首先，雙方必須在同一雙向合同下對(duì)對(duì)方承擔(dān)責(zé)任，即雙方的債務(wù)以同一雙向合同為基礎(chǔ)。所謂重合同，是指合同雙方都負(fù)有處理付款義務(wù)的合同。在這種合同中，一方所享有的權(quán)利是另一方所承擔(dān)的義務(wù)，如買賣合同、租賃合同等。如果雙方的債務(wù)是以兩個(gè)或兩個(gè)以上的合同為基礎(chǔ)的，即使雙方事實(shí)上關(guān)系密切，也不能適用同時(shí)履行的抗辯權(quán)。同時(shí)，雙方的債務(wù)之間必須存在對(duì)價(jià)或隱含關(guān)系。對(duì)價(jià)或牽連關(guān)系強(qiáng)調(diào)的是履行與履行之間的相互條件和牽連關(guān)系，要求二者在義務(wù)負(fù)擔(dān)上大致相等，并不強(qiáng)調(diào)二者在經(jīng)濟(jì)上的完全對(duì)等。原則上，應(yīng)根據(jù)各方的意愿決定考慮。同時(shí)，法律要求雙方在財(cái)產(chǎn)交換中力求公平合理，履行與履行的價(jià)值應(yīng)大致相等。二是雙方債務(wù)已到到期日。第三，對(duì)方不得履行與自己債務(wù)有關(guān)的債務(wù)。第四，可以履行對(duì)方的義務(wù)。一方不能履行的，不能適用同時(shí)履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)考慮另一方的違約責(zé)任。同時(shí)履行抗辯權(quán)屬于遲延抗辯權(quán)，遲延抗辯權(quán)并不排除對(duì)方請(qǐng)求權(quán)的效力，只是遲延了對(duì)方的請(qǐng)求權(quán)。在對(duì)方付款前，即使抗辯權(quán)人的債務(wù)已到付款期限尚未清償，抗辯權(quán)人也不承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，抗辯權(quán)應(yīng)根據(jù)其性質(zhì)由當(dāng)事人自行行使，法院或仲裁機(jī)構(gòu)不能自行適用。此外，應(yīng)當(dāng)注意的是，同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)區(qū)別于雙方當(dāng)事人的違約行為。雙方違約是指合同雙方都違反了合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)各自的責(zé)任。首先，雙方必須根據(jù)法律和合同履行一定的義務(wù)?？梢?，雙方違約往往適用于雙邊合同。

其次，雙方都違反了合同義務(wù)，而不是一方，也就是說(shuō)，雙方分別違反了合同的規(guī)定。第三，雙方都違反了合同規(guī)定的義務(wù)。僅違反法定義務(wù)而不違反合同義務(wù)的，可以構(gòu)成過(guò)錯(cuò)，但不一定構(gòu)成雙方的違約。例如，一方違約后，另一方違反了減輕損失的法定義務(wù)，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。從狹義的違約概念來(lái)看，這主要是一個(gè)過(guò)錯(cuò)問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致對(duì)方責(zé)任的減輕或免除，但不能被雙方認(rèn)定為違約。當(dāng)然，從廣義的違約概念來(lái)看，也可以納入違約范疇。第四，雙方都沒(méi)有正當(dāng)理由。當(dāng)事人一方行使同時(shí)履行抗辯權(quán)或者不安抗辯權(quán)的，不能認(rèn)定為違約。當(dāng)事人在對(duì)方違約后采取適當(dāng)?shù)淖晕已a(bǔ)救措施，如在對(duì)方拒絕接受貨物時(shí)轉(zhuǎn)售標(biāo)的物，不能視為違約。即使這種補(bǔ)救措施不合適，也主要是過(guò)錯(cuò)問(wèn)題，不能被雙方視為違約。

通過(guò)對(duì)以上案例的詳細(xì)分析，可以更明確地界定同時(shí)履行抗辯權(quán)的使用范圍，確認(rèn)同時(shí)履行抗辯權(quán)的法律效力及其構(gòu)成要件，為正確履行同時(shí)履行< < > >的辯護(hù)權(quán)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。