1、 精神病人賣(mài)房子合法嗎？

小案例：丈夫去世，妻子李某患有精神分裂癥。丈夫趙某持李某的身份證，以7萬(wàn)元的低價(jià)將李某名下的公房賣(mài)給張某還債。李先生能還房子嗎？律師分析：趙先生沒(méi)有取得李先生法定代表人的書(shū)面授權(quán)，也沒(méi)有充分證據(jù)證明他是李先生法定代表人口頭授權(quán)的，因此應(yīng)認(rèn)定趙先生無(wú)權(quán)代表李先生處分涉案房屋。即使張某與李某存在債務(wù)關(guān)系，趙某也無(wú)權(quán)以李某的名義將房屋處分給張某清償債務(wù)，故合同無(wú)效。張某知道房屋產(chǎn)權(quán)人是李某，僅憑現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明張某有充分理由相信趙某已取得房屋處分的代理權(quán)。另外，張某沒(méi)有支付合理的對(duì)價(jià)，因此不能認(rèn)定張某是善意的。合同確認(rèn)無(wú)效后，合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，因此張某應(yīng)當(dāng)將涉案房屋返還給李某。雖然房屋出賣(mài)人與房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋所有人一致，且售價(jià)相對(duì)合理，但如果出賣(mài)人是限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力人，買(mǎi)賣(mài)合同的效力仍會(huì)受到影響，甚至失效。因此，即使是看似正常的交易，也要盡最大努力判斷賣(mài)家的心理狀態(tài)，做必要的背景調(diào)查。出賣(mài)人明顯患有精神疾病的，應(yīng)當(dāng)取得其法定代表人或者近親屬對(duì)交易行為的書(shū)面確認(rèn)。雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂是正常的：買(mǎi)賣(mài)雙方主體具有交易資格，無(wú)其他違法行為，且已交付房款并辦理過(guò)戶(hù)，但由于之前的買(mǎi)賣(mài)合同存在缺陷，即使全部交易登記，在初始產(chǎn)權(quán)人之后將房屋出售并轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，所有權(quán)人最終無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力，取得房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)善意合法成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求民事行為能力不足的人騰出房屋，仍有得不到法律支持的風(fēng)險(xiǎn)法庭。其原因在于法律與理性的兩難選擇。因此，購(gòu)房人有必要了解交易房屋的居住狀況、居民身份以及與房屋的關(guān)系。三。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后因主體資格不當(dāng)而無(wú)效的，受讓人將房屋善意轉(zhuǎn)讓給第三人。第三人不能達(dá)到取得房屋所有權(quán)或者使用權(quán)目的的，受讓人不免除因善意取得房屋所有權(quán)或者使用權(quán)而與第三人承擔(dān)的違約責(zé)任。購(gòu)房合同的發(fā)票和房屋裝修單要長(zhǎng)期保存，不僅作為房屋所有權(quán)的證明，而且作為后繼合同因各種原因無(wú)效和經(jīng)濟(jì)損失索賠的證據(jù)。買(mǎi)賣(mài)合同一方當(dāng)事人的民事行為能力直接影響合同的效力。過(guò)去，我們應(yīng)該提供過(guò)去的醫(yī)療。如果我們?cè)诤炗喓贤瑫r(shí)不能證明其行為能力，那么根據(jù)目前的結(jié)論可能很難獲得法院對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的裁定。

3。如何防止合同在簽單時(shí)失效？

如果您在簽署匯票時(shí)遇到這種情況，您必須注意以下幾點(diǎn)：

1。一定要確認(rèn)客戶(hù)的真實(shí)年齡（可以查身份證）以及是否有精神障礙等，如果在與客戶(hù)溝通過(guò)程中發(fā)現(xiàn)異常行為，應(yīng)盡快與客戶(hù)家屬聯(lián)系，不能急于簽字或付款，避免造成不必要的麻煩。

2。委托人確實(shí)是無(wú)民事行為能力人的，應(yīng)當(dāng)由其法定代表人代表委托人簽訂合同。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，10歲以下兒童的法定監(jiān)護(hù)人是其父母；精神病人的法定監(jiān)護(hù)人是其配偶、父母和成年子女。對(duì)無(wú)上述監(jiān)護(hù)人、無(wú)民事行為能力的，法律還規(guī)定由其他近親屬、當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和其他人員、機(jī)構(gòu)擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)同事應(yīng)盡量與上述人員聯(lián)系，確保合同簽訂的有效性。你知道嗎