本文認(rèn)為，合作建房不僅僅是一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)這么簡單，確定其是否屬于合作建房，必須符合相關(guān)法律法規(guī)。最高人民法院《關(guān)于審理《房地產(chǎn)管理法》施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的答復(fù)》（發(fā)發(fā)〔1996〕2號）規(guī)定，土地使用權(quán)享有方簽訂的共建合同是有償使用合同的一個特點(diǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓除辦理共建審批手續(xù)外，還應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。雙方簽訂了共建合同，并依法辦理了共建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。本合同不因合建方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而無效。合作建房的名稱實(shí)際上是土地使用權(quán)出讓合同，可以根據(jù)合同的實(shí)際性質(zhì)進(jìn)行處理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（發(fā)審[2005]5號），本解釋所稱房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，是指當(dāng)事人以提供土地使用權(quán)出讓金為共同投資、分享利潤、共擔(dān)風(fēng)險、合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容而簽訂的協(xié)議。合作房地產(chǎn)開發(fā)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，該合同視為有效。根據(jù)上述司法解釋，合作建房需要具備以下條件：一是必須以雙方名義辦理審批手續(xù)；二是必須辦理土地使用權(quán)變更登記；三是一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)經(jīng)營資格開發(fā)和運(yùn)營。這就是《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]1003號）認(rèn)為項(xiàng)目不屬于合作建房的原因。批復(fù)如下：鑒于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，不存在《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不屬于合作建房，不適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[1995]156號）第十七條關(guān)于征收合作建房營業(yè)稅的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（發(fā)審[2005]5號）也規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取價款固定權(quán)益，確認(rèn)為土地使用權(quán)出讓合同。合作房地產(chǎn)開發(fā)合同當(dāng)事人約定提供資金，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，確認(rèn)為房屋買賣合同。合作房地產(chǎn)開發(fā)合同當(dāng)事人約定提供資金，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定金額貨幣的，確認(rèn)為借款合同。合作房地產(chǎn)開發(fā)合同當(dāng)事人約定提供資金而不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，僅以租賃或者其他形式使用房屋的，確認(rèn)為房屋租賃合同。在稅收方面也有相應(yīng)的規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（一）〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）根據(jù)甲方以土地使用權(quán)和乙方以貨幣資金合資方式合作建房的具體情況確定了征稅辦法：（1） 如雙方按營業(yè)稅“無形資產(chǎn)入股投資，參與投資者利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險，不征收營業(yè)稅”分?jǐn)偡课菘⒐ず蟮娘L(fēng)險和利潤的，甲方提供給承租人的土地使用權(quán)合營企業(yè)視為入股投資，不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋所得按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分享的利潤不征收營業(yè)稅。（2） 房屋竣工后，甲方按銷售收入的一定比例參與分配或提取固定利潤的，不屬于營業(yè)稅所稱的投資入股不征收營業(yè)稅的行為，但屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，則甲方取得的固定利潤或按比例從銷售收入中提取的收入按“轉(zhuǎn)讓”進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，合營企業(yè)按“無形資產(chǎn)”和營業(yè)稅進(jìn)行征稅按全部房屋銷售收入按“房地產(chǎn)銷售”稅目征收。（3） 如果房屋竣工后雙方按一定比例分配房屋，這種經(jīng)營行為不構(gòu)成不征收營業(yè)稅的行為，稱為“投資無形資產(chǎn)，共同承擔(dān)風(fēng)險”。因此，首先，甲方轉(zhuǎn)讓給合資公司的土地應(yīng)按“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”計(jì)稅。因此，合資公司的房屋分配給甲方和乙方后，如果單獨(dú)出售，將按“出售房地產(chǎn)”征稅。你知道嗎