去年6月，潘先生花75萬元買了一家面積20多平方米的商鋪。購買時，銷售人員表示，雖然該店無法辦理房產(chǎn)證，但其商務(wù)中心距離地鐵出口很近，未來還將建設(shè)一個大型絲綢銷售中心。購買該商鋪后，必須委托相關(guān)投資管理公司租賃20年。在此期間，第一年的年回報率不低于投資額的8%，第二年不低于9%，第三年不低于10%，最高年回報率不低于13%。另外，如果買方解除合同，可以全額收回貨款，自交貨之日起5年后可以獲得一定比例的賠償。但到了交首付的時候，潘先生沒有等錢。今年3月，他突然收到店方的道歉信。對方說租金將推遲到三月。然而，當(dāng)對方3月份仍未能支付租金時，潘先生來到商業(yè)中心，發(fā)現(xiàn)商業(yè)中心幾乎被關(guān)閉。許多要求租房的業(yè)主聚集在那里，許多拍賣公司貼出告示，拍賣法院委托的一些商鋪。潘先生的眼睛頓時目瞪口呆。我們投資了75萬元，但沒有任何收入。連校長都留不住。我們同情潘先生的經(jīng)歷。除了同情，我們還能冷靜地分析潘石屹的投資到底出了什么問題？首先，讓我們看看潘先生買了什么樣的商店。目前，市場上最常見的商店有兩家。第一種是“地產(chǎn)商店”。開發(fā)商分割已建商鋪后，將其產(chǎn)權(quán)出售給購房者；另一種是我們所說的“商鋪使用權(quán)”，即開發(fā)商將已建商鋪虛擬分割后，在一定時期內(nèi)將商鋪使用權(quán)出售給投資者。二者最大的區(qū)別是：第一類網(wǎng)店買家可以申請產(chǎn)權(quán)證，第二類不行，潘先生買的是這類網(wǎng)店使用權(quán)。因?yàn)樯啼伿褂脵?quán)不能辦理產(chǎn)權(quán)證，一般不存在過戶問題。買方無法享受到增值店帶來的好處，通過轉(zhuǎn)讓很難實(shí)現(xiàn)成本回收。因此，作為補(bǔ)償，開發(fā)商在出售商鋪使用權(quán)時向購房者承諾的年固定收益率相對較高。在市場上，開發(fā)商對購房者承諾的產(chǎn)權(quán)商鋪售后包租的年回報率一般在6%左右，而開發(fā)商承諾的產(chǎn)權(quán)商鋪售后包租的年回報率一般在10%左右，甚至13%和15%。高回報固然誘人，但在實(shí)際的商業(yè)運(yùn)作中能否產(chǎn)生如此高的回報，值得進(jìn)一步探討。

為了了解如何從商店的經(jīng)營中獲利，讓我們簡要分析一下商店的商業(yè)模式。

[目前市場上商鋪的經(jīng)營模式主要有三種：

一種是開發(fā)商自主擁有和經(jīng)營；二是開發(fā)商自行租售商鋪或委托專業(yè)管理公司經(jīng)營；三是開發(fā)商把商鋪賣掉，由小業(yè)主自己經(jīng)營。

投資者購買商鋪使用權(quán)時，一般會委托開發(fā)商或其委托的經(jīng)營公司統(tǒng)一“包租”經(jīng)營。運(yùn)營公司每年都會給買家一定的最低“租金”，然后逐年增加或享受分租。潘先生的商店屬于這種類型。在這種商業(yè)模式下，買家不必?fù)?dān)心把商鋪?zhàn)獬鋈?，每年都可以享受固定的高額回報。聽起來他們可以享受財富增值。但高回報背后還有一個大陷阱，即高回報能否實(shí)現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)作有自己的規(guī)律。一般來說，新開的商業(yè)中心很難獲得較好的營業(yè)收入。只有經(jīng)過幾年的經(jīng)營，他們才能開始盈利后，“陽德”是眾所周知的，并得到公眾的認(rèn)可。因此，如果承諾的收入過高，就很難兌現(xiàn)。比如，潘先生買的很多商鋪，經(jīng)營了一年，發(fā)現(xiàn)無法支付承諾的收入。最后，為了防止廣大投資者購買爛鋪而導(dǎo)致資金損失，我們給了商鋪投資者三個絕招：

一個絕招：認(rèn)清商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，不相信高回報。在購買商店之前，我們需要區(qū)分商店的所有權(quán)和使用權(quán)。雖然購買商鋪不同于購買房屋，但主要考慮的是投資收益，能否獲得商鋪所有權(quán)并不是首要的。但從長遠(yuǎn)來看，如果商業(yè)中心運(yùn)營良好，商鋪增值，那么擁有商鋪的投資者可以通過轉(zhuǎn)讓商鋪實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益。購買使用權(quán)的投資者的本質(zhì)是購買具有長期收益的金融產(chǎn)品。投資者的主要回報是投資收益。因此，投資是否能帶來預(yù)期收益，應(yīng)給予更多的考慮。

商店的收入應(yīng)該遵循一般商法，不可能異常的高或低。一些開發(fā)商為了促銷，不負(fù)責(zé)任地承諾高回報，要經(jīng)營一段時間后發(fā)現(xiàn)無法實(shí)現(xiàn)這一回報，導(dǎo)致開發(fā)商破產(chǎn)，投資者損失屢見不鮮。因此，投資者在購買商鋪時，不應(yīng)把高利潤作為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。他們應(yīng)該更加關(guān)注商店的所有權(quán)和商業(yè)模式。其次是綜合考慮商鋪的區(qū)位因素，了解商鋪的過去和現(xiàn)在的生活，很多房地產(chǎn)大亨都表示，區(qū)位是決定房子價值的最重要因素，商鋪的投資也不例外。但是什么樣的地理位置對商店的經(jīng)營有利呢？這需要綜合考慮。例如，人流對商店的經(jīng)營非常重要。以潘先生的商店為例。它位于地鐵出口附近，所以肯定有很多人。不過，他的店鋪所在的商業(yè)中心主營業(yè)務(wù)是絲綢，地鐵帶來的巨大人流主要是上班族。潛在的絲綢商人肯定不會太多，巨大的人流也不會對他的店鋪的經(jīng)營起到顯著的促進(jìn)作用。因此，綜合考慮區(qū)位因素是購買旺鋪的關(guān)鍵。

商鋪投資大行其道，李貴也出現(xiàn)在商鋪市場。除了正規(guī)的商業(yè)物業(yè)外，一些寫字樓、工業(yè)廠房也紛紛改頭換面，打著商鋪的旗號對外銷售。因?yàn)椴皇巧?，這些樓盤的商鋪價格會特別便宜，承諾的收入也會比一般商業(yè)中心高。然而，這些所謂的商業(yè)中心與商業(yè)中心在土地使用年限、消防要求等方面存在較大差距，將限制其后續(xù)的商業(yè)活動。因此，在購買商鋪時，要注意開發(fā)商公布的“四證”，看清商鋪的性質(zhì)，這樣才能放心購買。第三，調(diào)查開發(fā)商就是要有一個完整的商業(yè)計劃，了解商業(yè)中心的品牌進(jìn)入情況

店鋪收入與店鋪所在的商業(yè)中心（綜合體）密切相關(guān)，而商務(wù)中心的運(yùn)營涉及品牌布局、動線規(guī)劃等多個專業(yè)規(guī)劃。良好的商業(yè)整體規(guī)劃是商業(yè)中心運(yùn)營成功的關(guān)鍵。這也是多數(shù)小業(yè)主經(jīng)營的商業(yè)中心在開發(fā)商出售商鋪后經(jīng)營不善的主要原因。因此，一個負(fù)責(zé)任的開發(fā)商在出售商鋪之前必須有一套成熟的商業(yè)規(guī)劃。在購買商鋪之前，投資者可以查看他們的早期商業(yè)計劃。如果一些知名企業(yè)，如“肯*基地”、“星巴克”、“大*發(fā)”、“家樂?！钡?，已經(jīng)落戶商務(wù)中心，那么商務(wù)中心未來的運(yùn)營是可以預(yù)期的。然而，如果只有一個“絲都”，沒有相關(guān)的商業(yè)運(yùn)營商，那么這個商業(yè)中心開業(yè)后的運(yùn)營情況就令人擔(dān)憂。綜上所述，店鋪投資收益的誘惑總是難以抵擋的，但在高收益面前要保持理性的態(tài)度。只有依靠我們的智慧和專業(yè)人士的幫助，識別出各種具有真正投資價值的商鋪，才能真正實(shí)現(xiàn)高收益。在此過程中，如果您有任何不明白的問題，請致電律師網(wǎng)找我想幫你的專業(yè)律師。你知道嗎