宅基地使用權(quán)主要具有以下四個特征：1、身份：只有具有集體經(jīng)濟組織成員的身份，才能擁有宅基地使用權(quán)。

2。免費：農(nóng)民可以免費獲得宅基地使用權(quán)。三。限制：農(nóng)村家庭只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。理論上，宅基地使用權(quán)一旦取得，使用者就可以一直使用。但因自然災(zāi)害等原因喪失宅基地使用權(quán)的，村民可以通過再分配獲得宅基地。雖然我國禁止轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，但農(nóng)村村民對宅基地上的房屋擁有所有權(quán)，可以自由處分。按照宅基地一體化規(guī)則，宅基地使用權(quán)雖然本身不能轉(zhuǎn)讓，但可以隨房轉(zhuǎn)讓。村民自愿將房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織其他村民的，根據(jù)雙方的身份可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。

如果村民將房屋轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟組織成員或城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民一旦購房，由于雙方身份不一致，集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益將受到侵害，宅基地使用權(quán)是一種具有社會福利性質(zhì)的權(quán)利。因此，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房是無效的。但我國《民法通則》第六條規(guī)定“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”，就政策而言，城鎮(zhèn)居民不購買農(nóng)民宅基地住房有著堅實的基礎(chǔ)。例如，1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》第二條中規(guī)定：“農(nóng)民的房屋不得出售給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得占用農(nóng)民集體土地建房等國土資源部2004年11月2日在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買或者違法建設(shè)的房屋，嚴(yán)禁核發(fā)土地使用證，“這樣，國家現(xiàn)行政策就是明確反對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民宅基地房屋。因此，作為城市居民，他們沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員資格，沒有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。如果房屋交易實際上違反了上述土地管理條例規(guī)定宅基地使用主體只能是農(nóng)村村民的規(guī)定，則是無效的，侵犯了集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。你知道嗎