1。什么是爛尾樓？

爛尾樓，是指已辦理土地使用和規(guī)劃手續(xù)，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或者發(fā)生債務(wù)糾紛，在項(xiàng)目開工后停產(chǎn)一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。形成爛尾樓的原因是多方面的，如開發(fā)商破產(chǎn)、建設(shè)資金不足、工程涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)造成工程停工等。其中大部分是由于資金鏈斷裂，項(xiàng)目未完工，開發(fā)商沒有錢，銀行也不愿意繼續(xù)放貸，而且項(xiàng)目不能轉(zhuǎn)讓給其他投資者。

2。爛尾樓的危害是什么？

由于房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，未完工的住宅樓往往占用大量資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權(quán)人和最大的直接輸家。銀行不僅損失利息收入，而且很可能損失本金。它們是銀行的不良資產(chǎn)。

爛尾樓也損害了城市形象，浪費(fèi)了土地資源，破壞了投資者的信心。

3。我們能買未完工的住宅樓嗎？

我們應(yīng)該謹(jǐn)慎投資未完工的住宅，至少在三個(gè)方面?！卑凑漳壳暗臉?biāo)準(zhǔn)，許多未完工的建筑物是有缺陷的。今天一些“爛尾樓”的早期設(shè)計(jì)陳舊，配套設(shè)施不完善。在戶型、室內(nèi)照明、內(nèi)部設(shè)備等方面明顯落后。如果不重建，將很難滿足當(dāng)前市場(chǎng)的需求。但有的項(xiàng)目改造空間不大，有的規(guī)劃有明確規(guī)定，性質(zhì)和用途不能改變。如果將原有建筑拆除重建，開發(fā)成本將大大增加。他們中的一些人不得不改變他們的功能定位。例如，他們過去是住宅，但現(xiàn)在他們必須重寫建筑。這些都是買家應(yīng)該考慮的問題。未完工建筑的質(zhì)量也是一個(gè)關(guān)鍵問題。買了爛尾樓后如何自救？

（1）如果開發(fā)商一再拖延交房時(shí)間，遭遇“未完工”危機(jī)，購房者絕不能按購房合同約定退房。因?yàn)榇藭r(shí)開發(fā)商手里沒錢，退房后，不能馬上拿到購房款，只能拿到收據(jù)或借據(jù)。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系將由買賣變成債務(wù)。

（2）如果房地產(chǎn)很可能是“爛尾樓”，不要急于向法院起訴，給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間看看能否在短時(shí)間內(nèi)籌集到資金，完成后續(xù)項(xiàng)目，把可能造成的損失降到最低。（3）如果業(yè)主決定起訴開發(fā)商，他們必須團(tuán)結(jié)一致，共同努力。如果只有一個(gè)分行業(yè)主勝訴并獲得賠償，而其他業(yè)主不及時(shí)起訴，他們可能得不到賠償。一段時(shí)間后，如果開發(fā)商仍籌集不到足夠的資金完成工程，開發(fā)商應(yīng)向法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。經(jīng)公司財(cái)產(chǎn)分析并經(jīng)法院拍賣，將獲得該項(xiàng)目后續(xù)竣工資金。

（4）如果開發(fā)商最終因資不抵債而不得不宣告破產(chǎn)，可分為以下兩種情況。

A.如果房子在破產(chǎn)時(shí)還沒有建成，這將導(dǎo)致開發(fā)商不能履行對(duì)買方的責(zé)任。按揭貸款和分期付款會(huì)對(duì)房屋所有權(quán)產(chǎn)生不同的影響。購房者在購房時(shí)要注意房屋的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否清晰；房屋是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證；是否抵押、抵押期限以及如何解除抵押；如果是拍賣行，應(yīng)明確是否辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，必要時(shí)咨詢律師。如果房屋是在開發(fā)商破產(chǎn)后建造的，購房人可以按程序向房管部門申請(qǐng)房產(chǎn)證/房產(chǎn)證。購房者可到工商行政管理部門查詢房地產(chǎn)企業(yè)是否已按法定程序注銷；如已依法注銷，可持《房地產(chǎn)企業(yè)法定注銷證明》到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)證/房產(chǎn)證開發(fā)商出具的工商部門的商品房買賣合同原件以及個(gè)人身份證等相關(guān)資料。

5。買房時(shí)如何防止出現(xiàn)房屋未完工的情況？（1）全面考察開發(fā)商實(shí)力。開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)水平是從注冊(cè)資本、開發(fā)資質(zhì)等方面來判斷的。

資格等級(jí)分為四級(jí)，第一級(jí)最高，第四級(jí)最低。如果開發(fā)商資質(zhì)等級(jí)為一級(jí)和二級(jí)，說明開發(fā)商的實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，失效概率也最低。（2）調(diào)查開發(fā)商的聲譽(yù)。尤其是地級(jí)市、縣，開發(fā)商多為本地開發(fā)商。如果他們不買房，他們就別無選擇。此時(shí)，有必要審視開發(fā)商的公信力。（3）了解項(xiàng)目的程序?！薄拔遄C”包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》“五證”齊全的房子，不僅有助于避免樓花爛尾，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，就意味著房屋手續(xù)不齊全，那么申請(qǐng)房產(chǎn)證就不會(huì)順利進(jìn)行，甚至拖得很長(zhǎng)時(shí)間。（4）把握好購房時(shí)機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)2/3的主體保障性安居工程已經(jīng)完工時(shí)，失敗的概率普遍較低。一些購房者被內(nèi)部認(rèn)購和單位團(tuán)購的低價(jià)誘惑，并在項(xiàng)目成立前匆忙付款。沒有建設(shè)就意味著手續(xù)不到位，規(guī)劃能否通過還是未知數(shù)。你知道嗎