“惡性房子”是小概率事件，但如果散布在買家頭上，這是一件大事。如今，為了避免買危房，二手房的購(gòu)房者都練就了柯楠的本領(lǐng)。他們拜訪鄰居，詢問(wèn)房子過(guò)去的歷史，也在網(wǎng)上查看社區(qū)的新聞。據(jù)律師介紹，如果購(gòu)房者對(duì)“兇宅”十分忌諱，除了向業(yè)主和中介口頭詢問(wèn)外，最有力的武器就是合同條款。買方應(yīng)在合同中明確說(shuō)明有關(guān)事項(xiàng)。如果業(yè)主和中介隱瞞了“毒房子”的歷史，他們不能就這么過(guò)去。故事一：妻子懷孕了，在仲裁支持下買了一套“惡性房屋”退房，吳先生通過(guò)中介看到了海珠區(qū)的一處房產(chǎn)，并與房產(chǎn)所有人陳女士協(xié)商房屋買賣事宜。吳先生向陳女士明確表示，妻子懷孕了，要求房子吉祥。他主動(dòng)問(wèn)房子是否死過(guò)。陳女士說(shuō)，房子里沒(méi)有人死亡。事后，吳先生和陳女士簽訂了《房屋買賣合同》，一次性支付了120萬(wàn)元購(gòu)房款，并在中介公司的協(xié)助下辦理了過(guò)戶手續(xù)。兩個(gè)月后，吳先生得知房子是跳樓自殺的。他很快找到陳女士與她協(xié)商退房事宜，但陳女士表示房子不影響使用，拒絕退房。吳先生向仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求撤銷“房屋買賣合同”，并退還陳女士120萬(wàn)元。經(jīng)審查，業(yè)主陳女士未如實(shí)告知吳先生該物業(yè)跳樓自殺，造成吳先生重大誤解。最后，根據(jù)《合同法》第54條、第58條和第154條，仲裁委員會(huì)裁定支持吳先生的所有仲裁請(qǐng)求。根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷下列合同：（一）因嚴(yán)重誤解訂立的；（二）訂立時(shí)明顯不公平。當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫或者利用對(duì)方的危險(xiǎn)，使對(duì)方違背真實(shí)意思訂立合同的，受害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷。”第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無(wú)法返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任?！钡谝话傥迨臈l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一款的規(guī)定?！保I賣雙方協(xié)商出售房屋時(shí)，吳先生明確表示希望房屋走運(yùn)，并主動(dòng)詢問(wèn)房屋是否過(guò)世。但陳女士沒(méi)有如實(shí)告知吳先生有人跳樓身亡，這違反了合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則。而且，按照傳統(tǒng)習(xí)俗的一般理解，有人自殺會(huì)給購(gòu)房者造成嚴(yán)重的心理陰影和心理障礙，這足以影響他們是否買房的決定。

故事二：介紹購(gòu)房者購(gòu)買“別墅”的經(jīng)紀(jì)人賠償5000元

李某打算與在廣州拍拖多年的女友結(jié)婚，于是委托中介公司經(jīng)紀(jì)人陳某尋找房產(chǎn)，并強(qiáng)調(diào)不要購(gòu)買“別墅”。在陳某的多次介紹下，李某看中了天河區(qū)的一處樓盤(pán)。當(dāng)李先生與經(jīng)紀(jì)人陳先生討論交易時(shí)，他反復(fù)詢問(wèn)該房產(chǎn)是否為危房。陳某表示，該房產(chǎn)絕對(duì)吉祥，并書(shū)面向李某承諾：“如果房產(chǎn)是‘惡搞房’，陳某將返還3萬(wàn)元中介費(fèi)，并賠償李某1萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失。”，李先生與業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，并向中介公司支付了3萬(wàn)元中介費(fèi)。

與附近市民聊天后，李某得知該樓盤(pán)發(fā)生命案，便要求經(jīng)紀(jì)人陳某退還中介費(fèi)3萬(wàn)元，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。陳某稱，“兇宅”問(wèn)題不屬于經(jīng)紀(jì)人告知義務(wù)的內(nèi)容，因此他只愿意退還中介費(fèi)3萬(wàn)元，拒絕賠償經(jīng)濟(jì)損失。一怒之下，李某向法院提起訴訟，要求經(jīng)紀(jì)人陳某返還3萬(wàn)元中介費(fèi)，并賠償1萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失。

經(jīng)審查，法院認(rèn)定該房產(chǎn)存在兇殺案，但在沒(méi)有明確調(diào)查的情況下，陳某書(shū)面向李某承諾該房產(chǎn)不是兇殺房，并表示如果是兇殺房，將返還3萬(wàn)元中介費(fèi)，賠償1萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失。最后，在法院調(diào)解下，陳某將3萬(wàn)元中介費(fèi)和5000元經(jīng)濟(jì)損失賠償金退還給了李某。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)的。，誘使消費(fèi)者交易或者強(qiáng)迫消費(fèi)者交易《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第十四條：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為客戶提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明下列事項(xiàng)：（二）權(quán)屬，面積、使用年限、用途、抵押、租賃、，第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：（二）提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況?！?

“惡宅”不屬于券商法律披露義務(wù)的內(nèi)容。但雙方約定將內(nèi)容作為合同（包括口頭合同）條件之一的，經(jīng)紀(jì)商有義務(wù)對(duì)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查核實(shí)并如實(shí)告知對(duì)方，未經(jīng)明確調(diào)查，不得向消費(fèi)者提供虛假信息或作出虛假承諾。在本案中，李先生多次強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)不應(yīng)是兇殺房，但經(jīng)紀(jì)人陳先生在沒(méi)有明確調(diào)查的情況下，仍然向李先生作出不實(shí)承諾，不應(yīng)是兇殺房，導(dǎo)致李先生損失慘重。

教你一些識(shí)別“兇宅”的方法

如果購(gòu)房者對(duì)“兇宅”有忌諱，可以在合同中明確房屋的條件，并應(yīng)通過(guò)多種方式詢問(wèn)房主出售房屋的情況，如去當(dāng)?shù)嘏沙鏊虿樵兎课莸刂返确孔釉诰W(wǎng)上成了關(guān)鍵詞。同時(shí)，買受人還可以要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所售房屋未發(fā)生非正常死亡或嚴(yán)重刑事案件，可能導(dǎo)致買受人心理焦慮。如果買受人發(fā)現(xiàn)房屋發(fā)生上述情況，業(yè)主未書(shū)面披露，買受人有權(quán)解除合同，并要求業(yè)主賠償10萬(wàn)元。

這樣的協(xié)議可以督促業(yè)主公開(kāi)房屋信息，也可以給購(gòu)房者在發(fā)生糾紛時(shí)尋求法律救濟(jì)提供依據(jù)。另外，如果自己的房屋所有人有非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等事實(shí)，應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，主動(dòng)向買受人解釋，并書(shū)面告知買受人。

中介公司、經(jīng)紀(jì)人在為消費(fèi)者提供中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照行業(yè)規(guī)章制度，如實(shí)告知物業(yè)權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況，并應(yīng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，如實(shí)調(diào)查、了解和了解不告知義務(wù)的內(nèi)容，根據(jù)消費(fèi)者反映情況的要求，不得未經(jīng)調(diào)查擅自作出承諾，或者提供虛假信息或者作出虛假承諾，誤導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者進(jìn)行交易的。消費(fèi)者對(duì)“危房”有忌諱，需要中介公司和經(jīng)紀(jì)公司配合的，應(yīng)當(dāng)明確告知，并在合同中明確約定房屋條件。你知道嗎