[活動(dòng)流程]

2003年底，陳先生被城南某樓盤的廣告感動(dòng)了。廣告上說(shuō)，該小區(qū)是一個(gè)“成熟的社區(qū)，有皇家園林、豪華會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等配套設(shè)施?！薄ｋm然這幢樓的價(jià)格比該區(qū)域其他樓盤每平方米高出近400元，但陳先生羨慕自己完美的家居環(huán)境，并于同年12月與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了預(yù)售合同。今年5月，這棟樓關(guān)閉時(shí)，陳先生發(fā)現(xiàn)除了會(huì)所、幼兒園、商店、郵局外，沒(méi)有其他配套設(shè)施，廣告中的“御園”只是普通的綠化。開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)，體育館等普通設(shè)施將于近期建成，而學(xué)校和多功能游泳池則因未經(jīng)批準(zhǔn)而被取消，陳某覺(jué)得受騙，起訴開(kāi)發(fā)商，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

[法律解釋]

本案的法律焦點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳材料中作出的承諾是否具有法律效力。在我國(guó)民法中，銷售廣告和宣傳品稱為要約邀請(qǐng)，又稱要約誘導(dǎo)，是開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)購(gòu)房者參與購(gòu)房行為的一種表現(xiàn)方式?！耙s”和“要約邀請(qǐng)”是兩個(gè)完全不同的法律術(shù)語(yǔ)，其法律后果完全不同。在某些特定的法律條件下，商品房銷售廣告、宣傳品應(yīng)當(dāng)視為具有法律效力的要約。那么，“要約邀請(qǐng)”在什么情況下可以被視為具有充分法律意義的“要約”？它應(yīng)同時(shí)具備以下三個(gè)法律條件：

1。銷售廣告、宣傳材料中房屋及相關(guān)設(shè)施的內(nèi)容均在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，如層高、層距、電梯、車庫(kù)、配套設(shè)施等。銷售廣告和宣傳材料的說(shuō)明和承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體。如“小區(qū)綠化率達(dá)到80%”、“每個(gè)單位配備兩部日本原裝三菱品牌電梯”等。“溫馨家園”、“無(wú)限商機(jī)”等煽動(dòng)性語(yǔ)言只是為了造勢(shì)，吸引購(gòu)房者的眼球，因此只能視為要約邀請(qǐng)，不能視為合同內(nèi)容。銷售廣告和宣傳材料的描述和承諾，即宣傳廣告的內(nèi)容，影響購(gòu)房人訂立合同的意圖和房屋的成交價(jià)格。

商品房銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容只要符合這三個(gè)條件，即使沒(méi)有明確規(guī)定，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告、宣傳中的說(shuō)明和承諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。你知道嗎