1、 案件介紹：2005年3月，張某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂預(yù)售合同。張某按合同約定支付了房屋總價(jià)，但發(fā)現(xiàn)被告未將規(guī)劃中的大橋通車，人工湖未建成，與房屋出售時(shí)的宣傳圖不符，于是，他要求房地產(chǎn)公司賠償他“房屋銷售差價(jià)”1.3萬元。

被告不認(rèn)為合同中描述的設(shè)施不構(gòu)成違約，被告也不認(rèn)為這些設(shè)施在合同范圍內(nèi)。因此，法院駁回了原告要求被告賠償房屋銷售差價(jià)1.3萬元的訴訟請求。律師點(diǎn)評：目前商品房銷售大多實(shí)行預(yù)售制度。當(dāng)人們購買商品房時(shí)，他們不能接觸到真正的住房。他們應(yīng)該謹(jǐn)慎購買。要認(rèn)真查閱相關(guān)資料中的宣傳內(nèi)容，認(rèn)真對待開發(fā)商關(guān)于社區(qū)外部環(huán)境的宣傳資料。比如，在合同中解決社區(qū)的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、配套設(shè)施等方面的問題，為避免日后發(fā)生糾紛，在條款中要有具體明確的約定。第二，如何確定交貨條件？

案情介紹：2007年，蔣某與某房地產(chǎn)公司簽訂了商品房銷售合同。在交工檢查中，蔣某認(rèn)為，房屋存在多處違反合同和國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷，存在重大安全隱患，需要整改維護(hù)，房屋不能驗(yàn)收。后來，他提起訴訟，要求房地產(chǎn)公司賠償防盜門不符合合同約定、陽臺不符合合同約定、天然氣表未安裝的損失。

法院認(rèn)為，某公司通知姜某交房時(shí)，該房屋具備交房條件，姜某應(yīng)當(dāng)接受該房屋。蔣某要求，露臺與合同不符，未安裝天然氣表的賠償依據(jù)不足；交付的房門不符合合同約定的，房地產(chǎn)公司確實(shí)存在過錯(cuò)，應(yīng)作出相應(yīng)賠償。

律師點(diǎn)評：作為合同的重要條款，交貨條件在合同中已經(jīng)明確約定，應(yīng)當(dāng)以合同為準(zhǔn)。即使商品房存在一些與合同不符的問題，也不能作為業(yè)主拒絕接受房屋的理由。業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商索賠或修繕，以維護(hù)自身權(quán)益。第三，業(yè)主能否就裝修房屋質(zhì)量差提出索賠？

案情介紹：2010年，朱某購買了一套全裝修的房子。簽訂合同后，他按約定支付了房款，并在交房前入住。不料，他發(fā)現(xiàn)了一些影響居住的問題，如外墻有劃痕、地磚有裂縫、地板有色差等，于是要求房地產(chǎn)公司整改。但該房地產(chǎn)公司至今仍未完成整改。因此，朱某將房產(chǎn)中介告上法庭。法院認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量缺陷，開發(fā)商未能及時(shí)有效修復(fù)房屋，致使房屋無法使用，處于空置狀態(tài)。原告應(yīng)對上述期間房屋空置造成的損失負(fù)責(zé)，并賠償相應(yīng)的租金損失。律師點(diǎn)評：住房質(zhì)量是商品房銷售最基本的要求。對商品房主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問題或嚴(yán)重影響正常居住的質(zhì)量問題，買受人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。對于商品房非主體結(jié)構(gòu)的一般質(zhì)量缺陷，開發(fā)商有保修義務(wù)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)，否則還應(yīng)承擔(dān)擴(kuò)大損失的賠償責(zé)任。第四，如果房屋逾期，業(yè)主能否要求退房？

案情介紹：盧某與房產(chǎn)中介在購房合同中約定：“開發(fā)商逾期90日不交付房屋的，買受人有權(quán)單方解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。”，房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)逾期90多天仍未交房，呂某起訴要求退房。法院認(rèn)為，遲延履行的情況屬實(shí)，陸某有權(quán)解除合同。律師點(diǎn)評：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付時(shí)間交付商品房。逾期交貨的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)逾期情況和合同約定，買方可選擇解除合同或要求支付逾期交貨違約金。2004年，錢某與房產(chǎn)中介簽訂了購房合同并支付了房款，但房產(chǎn)中介未將房屋買賣合同報(bào)房產(chǎn)管理中心備案，拖延交房一年多，引發(fā)訴訟。法院認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商因遲延辦理登記、交付和房產(chǎn)證，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

律師點(diǎn)評：對于消費(fèi)者來說，買房并取得房產(chǎn)證，只意味著他們擁有法律意義上的房屋所有權(quán)。在此，我們提醒廣大消費(fèi)者，在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證的時(shí)間，明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期申請應(yīng)承擔(dān)的違約金的具體計(jì)算方法。購買“危房”時(shí)購房合同能否終止？

案情介紹：陳某通過房產(chǎn)中介在中路看到一套房子，雙方簽訂了二手房交易協(xié)議，并交納了3萬元定金。經(jīng)過了解，陳某才得知陸某的妻子在房間內(nèi)自殺。陳某稱，對方構(gòu)成詐騙罪，起訴要求退還定金。

庭審中，法院認(rèn)為，被告在簽訂合同前未告知被告房屋發(fā)生非正常死亡，不構(gòu)成欺詐。但根據(jù)民事活動應(yīng)遵循的誠信、公序良俗原則，考慮到陳某購房的目的是兒子的婚房，故對非正常死亡的訴訟發(fā)生在該房屋內(nèi)，從民俗習(xí)慣和普遍認(rèn)同的角度來看，這構(gòu)成了相應(yīng)的沖突，應(yīng)當(dāng)允許買方解除合同。原告還應(yīng)對終止合同的后果負(fù)責(zé)。法院最終裁定解除合同，決定退還原告定金2萬元。

律師點(diǎn)評：二手房交易雙方應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，充分履行各自的義務(wù)。出賣人除承擔(dān)房屋權(quán)利擔(dān)保和房屋質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)披露房屋所有權(quán)以外的其他輔助信息，如使用缺陷、異常事件等可能影響房屋價(jià)值的信息；對于買受人，交易中還應(yīng)表達(dá)購買目的等特別關(guān)注的信息，避免因倉促交易而引發(fā)不必要的糾紛。你知道嗎