1、 房?jī)r(jià)的構(gòu)成是什么？決定商品房?jī)r(jià)格的因素很多，其中最重要的因素是土地成本、拆遷安置成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、市政公用設(shè)施成本、各項(xiàng)稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。一般來(lái)說(shuō)，土地成本約占住房成本的20%，拆遷安置成本約占10%-20%，房屋建安成本約占20%-30%，市政設(shè)施成本約占10%，各種稅費(fèi)約占20%。在此基礎(chǔ)上，再加上開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的20%左右，形成商品房?jī)r(jià)格。一些大城市的高房?jī)r(jià)還來(lái)自于征地拆遷安置的高成本。同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商的高額利潤(rùn)也是房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)可以分為四個(gè)部分：

1。地價(jià)成本：包括土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)拆遷周轉(zhuǎn)等。建安費(fèi)：如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等，廣義上可以包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平）甚至大市政費(fèi)、四源費(fèi)、電權(quán)費(fèi)等。，也可以轉(zhuǎn)化為建筑安裝成本；

3。開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)成本：包括辦公管理成本、銷售運(yùn)營(yíng)成本和融資利息；

4。開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何定價(jià)？

1。成本加成法（將開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e來(lái)確定價(jià)格）

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商不能忽視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本成本，而建設(shè)前的成本預(yù)算在很大程度上影響著最終的銷售價(jià)格。建設(shè)成本包括土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料及人工成本，以及各種相關(guān)稅費(fèi)。這些都是硬成本，不可能避免。開(kāi)發(fā)商一般以成本為基礎(chǔ)，以適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)來(lái)確定房?jī)r(jià)。

2。市場(chǎng)比較法（以周邊市場(chǎng)同類樓盤(pán)為參照，確定合適的價(jià)格）

這是目前市場(chǎng)上使用最廣泛、最符合市場(chǎng)行為規(guī)律的定價(jià)方法。另一方面，也為購(gòu)房者提供了判斷房?jī)r(jià)的方法。整體市場(chǎng)影響區(qū)域市場(chǎng)。通過(guò)將自己樓盤(pán)的相關(guān)指標(biāo)（如綠化、社區(qū)配套、朝向、戶型設(shè)計(jì)等）與周邊樓盤(pán)的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較，比較雙方在樓盤(pán)中的優(yōu)劣，然后據(jù)此制定價(jià)格。因此，同一地區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格將處于相似的區(qū)間。區(qū)域價(jià)格影響案例價(jià)格，案例價(jià)格差異往往反映案例空間的特殊性。

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