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開(kāi)發(fā)商能否通過(guò)特別約定享受外墻使用權(quán)
開(kāi)發(fā)商能否通過(guò)特別約定使自己享有外墻使用權(quán)，答案是否定的。首先，外墻屬于建筑物所有人。未經(jīng)全體業(yè)主同意，開(kāi)發(fā)商擅自處分外墻使用權(quán)，屬于擅自處分。它必須得到建筑物所有人的批準(zhǔn)或取得處置權(quán)。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)不同于一般意義上的共有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定，外墻使用權(quán)的行使應(yīng)由業(yè)主共同決定。具體表述是，建筑物專(zhuān)有部分通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式占用建筑物，如果總面積的三分之二以上、業(yè)主總數(shù)的三分之二以上同意，未經(jīng)上述業(yè)主同意，本條款無(wú)效，對(duì)全體業(yè)主不產(chǎn)生效力。
因此，即使開(kāi)發(fā)商與各業(yè)主分別簽訂了保留外墻使用權(quán)的協(xié)議，也不能將所有協(xié)議都視為“經(jīng)各業(yè)主一致同意”。其次，從合同條款的形式和內(nèi)容分析，本案中的此類(lèi)條款屬于合同法中的格式條款，排除了業(yè)主對(duì)共用外墻的使用權(quán)和受益權(quán)，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)合同法的規(guī)定，這種格式條款是無(wú)效的。因此，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房過(guò)程中以格式條款的形式訂立保留外墻所有權(quán)或使用權(quán)的協(xié)議是無(wú)效的。本案中，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十四條的規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨礙，恢復(fù)原狀，確認(rèn)擅自處置無(wú)效或賠償損失。你知道嗎
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