商品房買賣合同違約金的計(jì)算方法在《最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同的有關(guān)司法解釋》中，第十七條商品房買賣合同未規(guī)定違約金或者損失賠償金的計(jì)算方法，違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照下列標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付貨款的總額計(jì)算，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用的，按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者由有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在逾期交付使用期間進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)事人在《合同法》第一百一十四條中，可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約金數(shù)額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。當(dāng)事人約定遲延履行違約金的，違約方在支付違約金后也應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。

從以上資料可以看出，商品房買賣合同中違約金的計(jì)算方法大致有兩種，一種是以逾期天數(shù)為基數(shù)，約定萬(wàn)分之一的固定比例計(jì)算，用于計(jì)算逾期付款和逾期交貨的違約金；另一種是約定一個(gè)固定的百分比來(lái)計(jì)算違約金的金額。當(dāng)事人一方不履行義務(wù)或者不按照約定履行義務(wù)，給對(duì)方造成損失的，賠償損失的金額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括合同履行后能夠獲得的利益但不得超過(guò)違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違約可能造成的損失。正確計(jì)算損失，維護(hù)合法權(quán)益，經(jīng)營(yíng)者在提供商品或者服務(wù)時(shí)欺騙消費(fèi)者的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。以逾期交房為例，根據(jù)上述合同文本約定，如果購(gòu)房人不退房，逾期天數(shù)越多，購(gòu)房人得到的違約金就越多。但在購(gòu)房者退房的情況下，違約金的數(shù)額是固定的，即即使逾期天數(shù)增加，違約金的數(shù)額不變。消費(fèi)者要行使退房權(quán)，應(yīng)盡快作出決定，并及時(shí)與開發(fā)商協(xié)商退房事宜；協(xié)商不成的，應(yīng)盡快按合同規(guī)定申請(qǐng)仲裁或訴訟。在計(jì)算損失時(shí)，我們必須考慮抵押付款的特殊問(wèn)題。在房貸的還款方式上，每月還包括一部分本息，特別是在提前還款時(shí)，利息的比例非常大。在退房的情況下，這部分利息實(shí)際上是購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失，隨著時(shí)間的推移，退房過(guò)程越晚結(jié)束，購(gòu)房者與銀行的貸款關(guān)系也會(huì)隨之結(jié)束，這部分損失還會(huì)繼續(xù)增加。如果開發(fā)商不交房，就要承擔(dān)所有的經(jīng)濟(jì)損失。如果簡(jiǎn)單地以“購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)意識(shí)到到期購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)”為由讓購(gòu)房者承擔(dān)利息，就等于讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，這是非常不公平的。根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。

本文特別提醒，為彌補(bǔ)損失，在進(jìn)行仲裁或訴訟時(shí)，如果利息損失超過(guò)合同約定的違約金，應(yīng)及時(shí)提出，以保護(hù)其合法權(quán)益。此外，還有兩個(gè)問(wèn)題需要提醒消費(fèi)者注意：

1。一方違約后，另一方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大；因未采取適當(dāng)措施造成損失擴(kuò)大的，不得要求賠償擴(kuò)大的損失。違約方應(yīng)承擔(dān)為防止損失擴(kuò)大而發(fā)生的合理費(fèi)用。

2。當(dāng)事人雙方約定違約金和定金的，一方違約時(shí)，另一方可以選擇申請(qǐng)違約金或定金。

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