（1） 目前，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋銷售，容易出現(xiàn)法律風(fēng)險。其中，較為常見的法律問題有：

1。交易主體的風(fēng)險。交易主體風(fēng)險一般是指房屋買賣或者租賃合同主體缺乏必要的法律要件，即出賣人不是房屋所有權(quán)人或者未取得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對于不同的房地產(chǎn)業(yè)主來說，他們在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行交易的動機(jī)是不同的。有人想以小房子換大房子，有人想低價買高價賣，有人是因為法律糾紛或債務(wù)危機(jī)，有人是因為婚姻或家庭糾紛。比如，夫妻一方擅自處分夫妻所有的房屋；房產(chǎn)共有人未經(jīng)其他共有人同意將房屋出售；職工未告知單位就將單位所有的公房出售等等。一般來說，合同的效力是確定的，或者合同直接無效。

購房人出于對中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人員的信任和信賴，委托中介機(jī)構(gòu)購房。因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格審查交易主體是否合法。中介機(jī)構(gòu)不履行審查義務(wù)，致使合同無效，給交易一方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2。

交易標(biāo)的是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)調(diào)查房屋的相關(guān)情況。有下列情形之一的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知交易標(biāo)的不能轉(zhuǎn)讓：（一）交易標(biāo)的為違法建筑或者已列入拆遷范圍的；②房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛或者房屋已出租給他人的，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，房屋已經(jīng)抵押、轉(zhuǎn)讓的；依法查封或者以其他形式依法予以限制的；④房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷的交易房屋等

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)知悉房屋上述情況，不履行告知義務(wù)，給合同一方（一般是買受人）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果委托人（一般是出賣人）故意隱瞞制造假證，給房產(chǎn)中介造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3。交易合同和程序的風(fēng)險。住房屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則不同于一般動產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更，需要向政府有關(guān)部門辦理登記。出賣人只將房屋交付買受人使用，并不意味著房屋權(quán)屬發(fā)生變化會產(chǎn)生法律后果。買賣雙方應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，由房地產(chǎn)管理部門出具過戶并出具產(chǎn)權(quán)證。

但是，在房屋交易過程中，如果雙方對交付時間和支付期限的約定不明確，導(dǎo)致糾紛，必然會損害一方的權(quán)益。為保證交易目的的順利實現(xiàn)，房地產(chǎn)中介還應(yīng)提示雙方就交房時間、付款方式等條款作出明確約定。這樣做的目的是讓房地產(chǎn)中介避免不必要的風(fēng)險和損失。

如何防范上述法律風(fēng)險，關(guān)鍵是在交易前對房屋產(chǎn)權(quán)有一個透徹的了解，并注意與委托人簽訂房屋買賣合同及委托代理、獨家代理等相關(guān)合同。同時，為避免給委托人造成損失，還應(yīng)仔細(xì)查驗房屋的產(chǎn)權(quán)證，是否有權(quán)利限制等，如果中介不履行仔細(xì)查驗義務(wù)，造成業(yè)主或買受人的損失，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。你知道嗎