買(mǎi)賣(mài)房屋要注意什么？

賣(mài)家主要有五個(gè)環(huán)節(jié)：掛牌、收貨、簽字、領(lǐng)用、交接、轉(zhuǎn)讓。

在大多數(shù)情況下，賣(mài)方將通過(guò)中介公司掛牌出售。除掛牌價(jià)格外，賣(mài)方還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。另外，有的中介公司往往自己交定金或讓自己的經(jīng)紀(jì)人交定金來(lái)結(jié)算房子，但最終的合同肯定是別人簽的；因此，賣(mài)家不應(yīng)輕易收取中介的定金。第二，要認(rèn)真收繳保證金。

中介公司找到客戶(hù)后，與賣(mài)家協(xié)商價(jià)格。如果賣(mài)家接受了購(gòu)買(mǎi)條件，他將從中介處簽收定金。但很多中介公司都會(huì)要求保留定金，賣(mài)家要謹(jǐn)慎。房子賣(mài)了，定金可以變成傭金。因?yàn)榕沦I(mǎi)方違約，賣(mài)方可以沒(méi)收定金，中介公司要求賣(mài)方分一杯羹。簽訂合同要注意三點(diǎn)。

首先，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知房屋的實(shí)物狀況和權(quán)利，最好在合同中寫(xiě)明；出租人提供房屋放棄抵押權(quán)的書(shū)面證明的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面證明承租人放棄抵押權(quán)。第三，交易過(guò)程必須與房款的支付掛鉤，即保證房款在房屋過(guò)戶(hù)前后都能拿到。第四，爭(zhēng)取貸款承諾。

簽訂合同時(shí)，買(mǎi)方通常只支付首期款，余款在轉(zhuǎn)賬后由銀行支付。但是，銀行只按照買(mǎi)方的指示付款。如果買(mǎi)受人在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后、銀行放款前取消貸款，銀行不會(huì)向出賣(mài)人放款，因此出賣(mài)人最好取得買(mǎi)受人貸款銀行的貸款承諾。5在房屋交接和權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)避免違約責(zé)任。

交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)讓是賣(mài)方的兩大義務(wù)，需要買(mǎi)方的配合。當(dāng)買(mǎi)方因各種原因未能配合時(shí)，賣(mài)方應(yīng)書(shū)面督促買(mǎi)方，并要求中介出具相關(guān)證明，以避免日后的違約責(zé)任。

購(gòu)房者主要有設(shè)定、調(diào)查、簽約、付款、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移等五個(gè)環(huán)節(jié)。

有必要明確中介公司下次與賣(mài)方談判的期限，以確保談判失敗時(shí)能及時(shí)收回貨款。與中介簽訂中介協(xié)議后，取協(xié)議原件。談判成功后，應(yīng)要求中介將賣(mài)方簽署的協(xié)議和賣(mài)方簽署的押金收據(jù)轉(zhuǎn)讓給自己。二是注重實(shí)地考察。

在簽訂合同前，購(gòu)房者應(yīng)先進(jìn)行一些調(diào)查，首先到房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解房屋的居住條件、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金、物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，購(gòu)房人應(yīng)到交易中心查詢(xún)房屋產(chǎn)權(quán)情況，是抵押、出租還是查封。再次，到房屋所在地派出所確認(rèn)房屋戶(hù)口。最后，如果你需要貸款，你應(yīng)該提前向銀行咨詢(xún)貸款條件和貸款比例。第三，在簽訂合同之前，檢查相關(guān)文件。

如身份證、房屋所有權(quán)證等，以確保賣(mài)方具有合法資格。同時(shí)，買(mǎi)受人的付款應(yīng)與出賣(mài)人的履約行為掛鉤，如簽訂合同、交付房屋、過(guò)戶(hù)等。當(dāng)賣(mài)方完成付款時(shí)，買(mǎi)方可以相應(yīng)地延遲付款。最后，為了保證資金安全，最好利用資金監(jiān)管。付款后需要收據(jù)。

付款后，賣(mài)方應(yīng)出具收據(jù)。除非賣(mài)方明確授權(quán)，中介一般無(wú)權(quán)擅自收受房款。如果約定將部分房款用于償還銀行，取消現(xiàn)有房貸登記，資金必須由買(mǎi)受人監(jiān)督或支付到出賣(mài)人的還款賬戶(hù)，并告知原銀行直接過(guò)戶(hù)，以免出賣(mài)人挪用、無(wú)法過(guò)戶(hù)。5房屋過(guò)戶(hù)驗(yàn)收。

買(mǎi)受人接管房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的交接。過(guò)戶(hù)前，盡量避免房屋裝修，以防過(guò)戶(hù)后糾紛使交易復(fù)雜化。房屋轉(zhuǎn)讓不僅包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)€包括水、電、煤等其他項(xiàng)目。如果房子里有戶(hù)口，應(yīng)該督促賣(mài)家及時(shí)搬出去。符合商品房預(yù)售條件的商品房預(yù)售合同的效力能夠證明合同無(wú)效的，不予支持。二是預(yù)售合同的效力和履行

如果當(dāng)事人在簽訂預(yù)售協(xié)議時(shí)，以出賣(mài)人未取得預(yù)售許可證為理由要求確認(rèn)預(yù)售協(xié)議無(wú)效，比如購(gòu)房意向書(shū)，他們將不予支持，但預(yù)售協(xié)議確認(rèn)為商品房預(yù)售合同的除外。

預(yù)約協(xié)議簽訂后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，守約方起訴法院強(qiáng)制違約方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，一般不予支持。三是虛假抵押簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。當(dāng)事人未還清銀行貸款的，合同無(wú)效的法律后果可參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條處理。第四，中陽(yáng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。當(dāng)事人以逃避?chē)?guó)家稅收為由要求確認(rèn)全部銷(xiāo)售合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同（包括雙方簽訂的網(wǎng)上合同）的效力和履行有爭(zhēng)議的，經(jīng)審查稱(chēng)為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)際上是贈(zèng)與等法律行為的，應(yīng)當(dāng)按照隱性法律行為的性質(zhì)處理。

從上面可以看出，買(mǎi)賣(mài)房屋可以進(jìn)行法律咨詢(xún)，也就是整個(gè)律師行業(yè)。同時(shí)，在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，還應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售合同的效力、預(yù)約合同的效力和履行，以及以虛假抵押為基礎(chǔ)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。如果你處境復(fù)雜，律師網(wǎng)為律師提供在線咨詢(xún)服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢(xún)。你知道嗎