（1） 開(kāi)發(fā)商隱瞞自己不具備相關(guān)資質(zhì)或沒(méi)有商品房預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售房交易的事實(shí)。一般來(lái)說(shuō)，這種開(kāi)發(fā)商自身資質(zhì)較差，沒(méi)有誠(chéng)信可言，以至于購(gòu)房者付完房款后，就拿不到預(yù)定的房子，當(dāng)合同宣告無(wú)效時(shí)，他只能同期收回銀行貸款本息，但在他獲得判決權(quán)之前，缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房款挪作他用或攜款，最終判決的權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。（2） 開(kāi)發(fā)商惡意出售商品房。

在當(dāng)今社會(huì)，房?jī)r(jià)仍然居高不下，并繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商往往在合同的“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積差額處理”條款中規(guī)定，當(dāng)實(shí)際面積超過(guò)約定面積一定程度（一般為3%）時(shí)，購(gòu)房者不得解除合同，只能按合同價(jià)格補(bǔ)足。這樣，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買(mǎi)受人不能要求以交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)足，也不能使買(mǎi)受人無(wú)能力補(bǔ)足而無(wú)故構(gòu)成違約。更為嚴(yán)重的是，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商超出預(yù)售許可面積，使部分商品房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)于“縮水”的商品房來(lái)說(shuō)，一個(gè)最大的問(wèn)題就是估計(jì)的使用面積不夠，而房屋的使用面積有限，卻無(wú)法重新選擇。（3） 這種違約責(zé)任的實(shí)際履行使買(mǎi)方陷入“陷阱”。商品房逾期交付的原因是多方面的，但多數(shù)法院會(huì)選擇適用實(shí)際履行的違約責(zé)任，這使得買(mǎi)受人無(wú)法擺脫合同而做出新的選擇。此外，在現(xiàn)行的《甲方逾期交貨違約責(zé)任》標(biāo)準(zhǔn)文本中，一般規(guī)定，如果合同在幾個(gè)月后仍未交付，買(mǎi)方只能終止合同并獲得已支付違約金的20%或在獲得已支付違約金的10%后繼續(xù)履行合同，這是不合理的會(huì)損害買(mǎi)方的利益。（4） 開(kāi)發(fā)商單方面對(duì)房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行了重大調(diào)整。這種行為實(shí)際上屬于開(kāi)發(fā)商的重大違約行為，但現(xiàn)行格式合同對(duì)違約責(zé)任的規(guī)定不合理。合同只規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還房款并支付一定利息。據(jù)此，當(dāng)購(gòu)房者因?yàn)椴粷M(mǎn)大的設(shè)計(jì)調(diào)整而退房時(shí)，往往失去了找更好房子的機(jī)會(huì)，或者不得不花更多的錢(qián)去尋找。由于這一機(jī)會(huì)成本的損失在合同中沒(méi)有明確規(guī)定，預(yù)計(jì)索賠成功率很低。（5） 住房質(zhì)量。

在實(shí)踐中，通常認(rèn)為斷裂位于0。在3mm范圍內(nèi)使用是合理和安全的，但如果0。如果頂層或衛(wèi)生間的地面或外墻存在3mm以?xún)?nèi)的裂縫，極有可能出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，且裝修效果差，手續(xù)繁瑣，很難保障購(gòu)房者的利益。

對(duì)于房地產(chǎn)糾紛，可以通過(guò)以下方式解決：

（1）協(xié)商：

糾紛雙方應(yīng)自行協(xié)商，在平等、互利、合理、有償?shù)幕A(chǔ)上妥善解決；它主要是根據(jù)當(dāng)事人之間簽訂的合同來(lái)協(xié)商解決雙方之間的房地產(chǎn)糾紛。

當(dāng)事人協(xié)商解決不了的，可以根據(jù)爭(zhēng)議的性質(zhì)和法律關(guān)系，分別向行政機(jī)關(guān)申訴、申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。（2） 行政機(jī)關(guān)依照職權(quán)處理：爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人一方向行政機(jī)關(guān)投訴后，行政機(jī)關(guān)依照管轄范圍受理，依照有關(guān)法律作出行政決定，行政法規(guī)。當(dāng)事人對(duì)行政決定不服的，可以復(fù)議或者提起行政訴訟。除終局復(fù)議外，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。但是，行政決定一經(jīng)作出，就可以執(zhí)行，行政復(fù)議或者行政訴訟不停止執(zhí)行。（3） 仲裁或訴訟解決：非行政機(jī)關(guān)管轄的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。申請(qǐng)仲裁必須有一個(gè)商定的仲裁協(xié)議。沒(méi)有協(xié)議的，不能申請(qǐng)仲裁，只能提起民事訴訟。一次仲裁為終局仲裁。裁決作出后，當(dāng)事人不得就同一爭(zhēng)議再次申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

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