1、 什么是商品房買賣認(rèn)購(gòu)書，是指房屋買賣雙方在簽訂正式的房屋買賣合同前簽訂的文件，其中規(guī)定以后簽訂正式的房屋買賣合同。本文的目的是對(duì)雙方房屋交易的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行初步確認(rèn)，并往往以一定的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。在實(shí)踐中，商品房買賣認(rèn)購(gòu)的名稱是不同的，如意向書、限購(gòu)令、限購(gòu)令、購(gòu)房協(xié)議等。第二，房子買了以后能換嗎？

很多購(gòu)房者認(rèn)為，在整個(gè)交易過程中，只有最終簽訂的《商品房買賣合同》才是有效合同，而商品房認(rèn)購(gòu)書也不是正式合同，充其量只是一份意向書，并不具有合同的約束力。因此，商品房認(rèn)購(gòu)書中列出的相關(guān)定金罰則自然沒有約束力。事實(shí)上，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

商品房認(rèn)購(gòu)書具有合同的法律效力。本協(xié)議一經(jīng)簽署，對(duì)雙方均具有相應(yīng)的約束力。購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)，不能因?yàn)閮?nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心。特別是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書不是正式合同，從而忽視商品房認(rèn)購(gòu)書中的違約責(zé)任。而且很容易出現(xiàn)押金的問題來牽制買家。造成訂戶被鎖定的主要原因是“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定支付定金作為訂立合同的擔(dān)保。支付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條明確了商品房買賣合同簽訂過程中“定金罰則”的適用。這也意味著，一旦在“商品房認(rèn)購(gòu)書”上約定了定金，如果開發(fā)商不愿簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商有權(quán)“不予退還”。當(dāng)然，如果開發(fā)商不愿意簽訂《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。

提醒大家，一旦看到“押金”二字，一定還要想到隱藏在這兩個(gè)字背后的“押金罰則”。

雖然房屋認(rèn)購(gòu)書經(jīng)常鎖定認(rèn)購(gòu)者，但只要注意以下幾點(diǎn)，完全可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止上當(dāng)受騙。

小心促銷

為了拿到訂單背后的傭金，銷售人員會(huì)想盡一切辦法，所以我們一定要仔細(xì)分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天漲價(jià)”，無論是“住宅區(qū)完美匹配”還是“智能化管理”，無論是“超限建筑間距”還是“60%綠化率”，請(qǐng)大家保持冷靜，不要陷入當(dāng)下的火熱之中。

交錢前請(qǐng)三思而后行

為了最大限度地保護(hù)自己的利益，交錢時(shí)一定要“三思而后行”。而且，在交付定金前，商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金條款不生效。因此，如果商品房認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)簽字，但錢還沒交，而且商品房認(rèn)購(gòu)書中沒有其他懲罰性條款，消費(fèi)者可以選擇及時(shí)離開。此時(shí)，開發(fā)商或銷售公司別無選擇，有權(quán)要求或起訴消費(fèi)者付款。

簽訂“商品房認(rèn)購(gòu)書”不是一個(gè)必要的程序

雖然很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都要求購(gòu)房者簽訂“商品房認(rèn)購(gòu)書”，但從法律上講，簽訂“商品房認(rèn)購(gòu)書”并不是房屋銷售的必要程序。買受人可爭(zhēng)取與開發(fā)商直接就《商品房買賣合同》及合同所有附件（含補(bǔ)充協(xié)議）進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成協(xié)議后，雙方直接簽訂《商品房買賣合同》。同意《商品房認(rèn)購(gòu)書》中的“退房”條款。由于在簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的一些細(xì)節(jié)不明確，《商品房買賣合同》中的許多條款不明確，許多不確定因素可能導(dǎo)致《商品房買賣合同》簽訂困難，如貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)等，因此，必須約定“撤回”條款，以保證合同的質(zhì)量，證書可以在沒有過錯(cuò)的情況下隨時(shí)“撤回”。

盡量不要交“定金”

如果你還沒有做出買房的最終決定，就不能交“定金”。你可以交定金、預(yù)付款、預(yù)付款、定金、保證金、定金、合同款、定金等，為了更容易出門，盡量不交“定金”。要抓住對(duì)方違約的機(jī)會(huì)，一旦開發(fā)商或銷售公司違約，就必須抓住機(jī)會(huì)，要求開發(fā)商或銷售公司終止《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并全額退還所收款項(xiàng)。如果是押金，我們也可以要求雙倍返還。為了順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，我們需要在《商品房認(rèn)購(gòu)書》中明確開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并寫下銷售人員的承諾，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的行為，消費(fèi)者就可以有充分的信心和充分的證據(jù)要求對(duì)方退錢。商品房認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”。由于這是一個(gè)初步的意圖，它表明雙方可以以相對(duì)較小的價(jià)格退出。但在特殊情況下，初始意圖也可以轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，出賣人已按約定接受購(gòu)買價(jià)款。這一規(guī)定實(shí)際上是一把雙刃劍。如果你決定購(gòu)買這套公寓，你也可以利用這一規(guī)定將最初的意圖直接轉(zhuǎn)化為商品房銷售合同，從而避免中途的長(zhǎng)夢(mèng)。但如果消費(fèi)者仍處于探索階段，希望隨時(shí)有退房機(jī)會(huì)，應(yīng)避免在預(yù)定書或商品房認(rèn)購(gòu)書中約定過于詳細(xì)，防止初始意圖直接轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同，并保留購(gòu)房意向有機(jī)會(huì)為自己及時(shí)“退出”。房子買了以后能換嗎？購(gòu)房者應(yīng)注意區(qū)分買賣合同與認(rèn)購(gòu)書的區(qū)別。認(rèn)購(gòu)書雖然是意向的初步表達(dá)，但也有可能被轉(zhuǎn)換，而定金起著決定性的作用。購(gòu)房合同登記和銀行貸款也是影響變更意向的因素。買房前要慎重考慮，全面衡量房子，規(guī)劃好未來的房子，然后再做決定，這樣才能避免糾紛和遺憾。以上是律霸編撰的資料。我是來找你的。我希望它能幫助你。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師