逾期交房免責(zé)的理由是什么，預(yù)售合同中免責(zé)條款的效力如何？

I.逾期交房豁免的理由是什么？在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋的交付期限都有明確約定。開(kāi)發(fā)商逾期不交房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。不過(guò)，法律也規(guī)定了一個(gè)例外，即對(duì)逾期交房的免除。

根據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定，因不可抗力的發(fā)生，出賣(mài)人可能延遲交付房屋的，出賣(mài)人可以部分或者全部免除責(zé)任。但賣(mài)方應(yīng)在合理期限內(nèi)及時(shí)向買(mǎi)方履行通知義務(wù)，否則將構(gòu)成遲延交貨。但什么是不可抗力？不可抗力是指合同簽訂后發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)、不可避免和不可控制的事故，導(dǎo)致合同不能履行或不能按時(shí)履行。遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的責(zé)任。不可抗力的主要情況有：（1）臺(tái)風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害；（2）征收征用等政府行為；（3）罷工、暴亂等社會(huì)非正常事件。上述情況屬實(shí)，影響建設(shè)工程進(jìn)度的，可以免除開(kāi)發(fā)商逾期交房的責(zé)任。

但是，“不可抗力”作為購(gòu)房合同中的免責(zé)事由，必須符合法律的明確規(guī)定，不能根據(jù)自己的主觀(guān)臆斷推斷，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在具體事項(xiàng)的實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商往往將各種原因歸結(jié)為免責(zé)事由以逃避責(zé)任，如施工中遇到的異常困難和重大技術(shù)問(wèn)題無(wú)法解決等，但這種問(wèn)題并不是不能預(yù)見(jiàn)、避免和克服的客觀(guān)情況。施工中遇到的困難和技術(shù)問(wèn)題，都是開(kāi)發(fā)商在建房前經(jīng)過(guò)具體調(diào)查可以預(yù)見(jiàn)的，即使無(wú)法克服，也是開(kāi)發(fā)商在建房過(guò)程中需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，不能將這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。因此，這種情況不能歸咎于免責(zé)，開(kāi)發(fā)商仍要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。二是商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的效力如何。合同的效力除了一般規(guī)定外，還應(yīng)符合一些特殊規(guī)定。法律對(duì)免責(zé)條款的限制體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)和民事活動(dòng)的干預(yù)，其目的是為了保護(hù)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。在審理商品房預(yù)售合同糾紛時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)審查合同中免責(zé)條款的效力。在審查中，應(yīng)把握以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）免責(zé)條款的無(wú)效違反法律和社會(huì)公共利益。民法通則第七條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，不得破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序”，這是限制免責(zé)條款的法律依據(jù)。因此，在預(yù)售商品房中，含有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無(wú)效。需要注意的是，這里所說(shuō)的違法是指違反法律強(qiáng)制性規(guī)范，只有違反強(qiáng)制性規(guī)范的免責(zé)條款才是無(wú)效的。（2） 免責(zé)條款不免除故意和重大過(guò)失的責(zé)任。如果允許當(dāng)事人在合同中訂立免除故意或者重大過(guò)失責(zé)任的條款，就等于鼓勵(lì)當(dāng)事人不履行合同或者不負(fù)責(zé)任地履行合同，這違背了《民法通則》規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則，也不構(gòu)成犯罪不符合合同目的。目前，國(guó)外立法對(duì)故意或重大過(guò)失責(zé)任免責(zé)條款持否定態(tài)度。例如，德國(guó)民法典第276（2）條規(guī)定，“不得預(yù)先免除債務(wù)人因故意行為而承擔(dān)的責(zé)任”；希臘民法典第332條規(guī)定，“旨在預(yù)先解除或限制故意或重大過(guò)失責(zé)任的協(xié)議無(wú)效”；我國(guó)《合同法》也規(guī)定：因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無(wú)效。目前，一些商品房預(yù)售合同規(guī)定“買(mǎi)受人因出賣(mài)人的過(guò)失行為造成損害的，不得要求賠償”。本免責(zé)條款中的過(guò)失行為應(yīng)視為排除重大過(guò)失行為。（3） 免責(zé)條款不免除當(dāng)事人的基本義務(wù)。也就是說(shuō)，免責(zé)條款的免責(zé)是以履行合同的基本義務(wù)為基礎(chǔ)的。如果允許當(dāng)事人在不承擔(dān)任何責(zé)任的情況下不履行合同的基本義務(wù)，將違背合同的初衷和法律原則。例如：商品房出賣(mài)人有義務(wù)將符合條件的合法房屋交付給買(mǎi)受人。如果合同規(guī)定“出賣(mài)人對(duì)房屋質(zhì)量不負(fù)責(zé)任”或“公司不負(fù)責(zé)解決與房屋銷(xiāo)售有關(guān)的權(quán)屬糾紛和土地使用權(quán)糾紛”，則免除基本義務(wù)，當(dāng)然無(wú)效。另外，如果違約嚴(yán)重到當(dāng)事人訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，即在嚴(yán)重違約或根本違約的情況下，不能援引免責(zé)條款，因?yàn)檫@種情況屬于不履行合同的基本義務(wù)。（4） 免責(zé)條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則。其要求之一是民事主體應(yīng)當(dāng)合理承擔(dān)民事責(zé)任。商品房出賣(mài)人憑借自身優(yōu)勢(shì)，對(duì)買(mǎi)受人作出不公平免責(zé)條款的，買(mǎi)受人可以向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷(xiāo)或者變更。例如，在合同中約定“因建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的過(guò)錯(cuò)造成的損失，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任”，顯然是不公平的。因?yàn)樵谝蚪ㄔO(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等第三方過(guò)錯(cuò)造成賣(mài)方違約的情況下，賣(mài)方可以按照與第三方的合同追究違約責(zé)任并獲得賠償。買(mǎi)方與第三方無(wú)直接法律關(guān)系。如果解除了賣(mài)方的違約責(zé)任，買(mǎi)方的損失將得不到任何賠償，這種不公平是顯而易見(jiàn)的。（5）免責(zé)條款不免除人身傷害責(zé)任。免責(zé)條款一般是對(duì)違約責(zé)任的限制或免除。目前，隨著違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合的增多，人們普遍認(rèn)為人身?yè)p害責(zé)任免責(zé)條款被嚴(yán)格禁止。例如，英國(guó)1977年的《不公平合同條款法》規(guī)定，對(duì)過(guò)失造成的人身傷亡免責(zé)或限制責(zé)任的規(guī)定是無(wú)效的。我國(guó)《合同法》規(guī)定，對(duì)對(duì)方造成人身?yè)p害的免責(zé)條款無(wú)效。之所以作出這一規(guī)定，是因?yàn)橐?guī)定人身傷害免責(zé)違反了法律的基本原則和社會(huì)公共道德標(biāo)準(zhǔn)。因此，在商品房預(yù)售合同中，出賣(mài)人不得訂立免責(zé)條款，免除買(mǎi)受人的人身?yè)p害責(zé)任。為切實(shí)維護(hù)自身權(quán)益，建議消費(fèi)者在符合這些免責(zé)條款時(shí)，應(yīng)及時(shí)向?qū)I(yè)律師咨詢(xún)，不要等到糾紛發(fā)生后再去挽救。上述知識(shí)是小編對(duì)“逾期交房免責(zé)事由及預(yù)售合同中免責(zé)條款的效力如何”問(wèn)題的回答。開(kāi)發(fā)商逾期交房的免責(zé)理由主要是由于一些不可抗力因素導(dǎo)致房屋不能按時(shí)交房。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢(xún)。你知道嗎