1、 面對(duì)重復(fù)銷(xiāo)售，我們?cè)撛趺崔k？

所謂重復(fù)預(yù)售，是指出賣(mài)人在與原買(mǎi)受人簽訂預(yù)售合同后，與原買(mǎi)受人就同一商品房簽訂預(yù)售合同的行為。出賣(mài)人與原買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同后，作為銷(xiāo)售對(duì)象的房屋尚未完工，不可能立即交付和轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，從而使出賣(mài)人有可能重復(fù)嚴(yán)重侵害買(mǎi)受人權(quán)益的預(yù)售行為。重復(fù)預(yù)售分析的關(guān)鍵是支持哪一個(gè)買(mǎi)受人履行合同要求，確認(rèn)哪一個(gè)買(mǎi)受人的產(chǎn)權(quán)登記效力?？煞譃橐韵氯N類(lèi)型：

1、無(wú)預(yù)售登記的預(yù)售兩種。由于沒(méi)有預(yù)售登記，前者和后者的買(mǎi)方都有權(quán)獲得一般合同索賠。同一標(biāo)的物上的多項(xiàng)權(quán)利要求的效力是相等的，并且根據(jù)合同訂立的時(shí)間，這些權(quán)利要求不能具有不同的效力。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方均有權(quán)要求賣(mài)方履行合同。在買(mǎi)受人雙方都要求出賣(mài)人履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)保障出賣(mài)人選擇合同相對(duì)人的自由，賦予買(mǎi)受人選擇房屋權(quán)屬的權(quán)利，以加速房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高其使用價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)預(yù)售行為的特殊因素，支持買(mǎi)方履行合同的請(qǐng)求。這些特殊因素主要有：購(gòu)房者已支付全部或大部分房?jī)r(jià)，或已辦理商品房按揭貸款登記手續(xù)，另一購(gòu)房者未支付房?jī)r(jià)；購(gòu)房者已入住并裝修；購(gòu)房者屬于商品房消費(fèi)者，而其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理中，而另一購(gòu)房人并不購(gòu)買(mǎi)該商品房作住宅用途。這些特殊因素的認(rèn)定必須符合公平原則的要求。需要強(qiáng)調(diào)的是，后買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求要得到支持，還必須有后買(mǎi)受人在提前履行時(shí)是善意的要求，即不存在侵害前買(mǎi)受人債權(quán)的故意，不存在與出賣(mài)人惡意串通的情形。后買(mǎi)受人承擔(dān)舉證責(zé)任，否則將承擔(dān)無(wú)法提供證據(jù)的法律后果。在兩次預(yù)售未辦理預(yù)售登記的情況下，如果買(mǎi)受人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，則涉及如何認(rèn)定產(chǎn)權(quán)登記的效力。一般來(lái)說(shuō)，物權(quán)登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方式的完成，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效力已經(jīng)產(chǎn)生。因此，應(yīng)貫徹“登記人受保護(hù)”的原則，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。2其中一個(gè)預(yù)售已經(jīng)登記。預(yù)售登記使買(mǎi)受人的期待權(quán)取得物權(quán)的排他性效力。同時(shí)，預(yù)售合同也比未經(jīng)預(yù)售登記的預(yù)售合同具有優(yōu)先效力。此時(shí)，應(yīng)根據(jù)“登記人受保護(hù)”的原則，決定支持買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。已辦理預(yù)售登記的買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人履行合同并取得產(chǎn)權(quán)登記，也可以要求宣告未辦理預(yù)售登記的買(mǎi)受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效。但是，買(mǎi)受人辦理預(yù)售登記后，期待權(quán)的保護(hù)必須對(duì)預(yù)售行為具有誠(chéng)實(shí)信用的要件，并承擔(dān)舉證責(zé)任，否則將承擔(dān)無(wú)法提供證明的法律后果。

3。已登記預(yù)售兩套。預(yù)售登記使買(mǎi)受人期待權(quán)具有物權(quán)性。因此，在確定支持買(mǎi)受人履行合同、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記效力的請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循先登記后保護(hù)的原則。原買(mǎi)受人不僅可以要求出賣(mài)人履行合同并辦理產(chǎn)權(quán)登記，還可以直接請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)買(mǎi)受人的預(yù)售登記。二是什么是預(yù)售商品房按揭？

抵押是指商品房預(yù)購(gòu)人在房屋建造期間，將與開(kāi)發(fā)商（預(yù)售人）簽訂的商品房預(yù)售合同中預(yù)購(gòu)人的全部權(quán)益抵押給銀行作為貸款抵押，而商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行是第一受益人，如購(gòu)房人或擔(dān)保人未履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)預(yù)購(gòu)，銀行可以取得購(gòu)房人在《商品房預(yù)售合同》中的全部權(quán)益，清償其欠銀行的全部債務(wù)。預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式。銀行是抵押權(quán)人，預(yù)購(gòu)人是抵押人，擔(dān)保人一般是商品房開(kāi)發(fā)商。抵押與抵押有相似之處，但并不等同于抵押。一般抵押權(quán)的客體是債務(wù)人提供的財(cái)產(chǎn)，具有自己的所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)。在商品房抵押期間，該商品房不存在，抵押人不能取得該商品房的所有權(quán)。他向抵押權(quán)人提供的擔(dān)保是將來(lái)某一時(shí)間取得該建筑物的權(quán)利。它是一種期待利益，而不是實(shí)體形式的建筑。預(yù)售商品房抵押具有以下法律特征：

1。預(yù)售商品房抵押是一項(xiàng)重要的法律行為，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

2。預(yù)售商品房抵押是為保證主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而訂立的從屬合同。

3。預(yù)售商品房抵押合同同時(shí)是一種允諾合同，合同成立后，對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。

4。商品房預(yù)售按揭是有償合同。在此基礎(chǔ)上，本文對(duì)重復(fù)銷(xiāo)售的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了梳理?？梢?jiàn)，在實(shí)踐中，也存在后一種買(mǎi)受人優(yōu)先提前登記的情況。此時(shí)，要保護(hù)后買(mǎi)受人的期待權(quán)，還必須有其必須善意并承擔(dān)舉證責(zé)任的要求，否則將承擔(dān)不能提供證據(jù)的法律后果。對(duì)于更多的問(wèn)題，律師事務(wù)所提供專(zhuān)業(yè)的法律咨詢服務(wù)。你知道嗎