如果開(kāi)發(fā)商不能兌現(xiàn)廣告承諾，該怎么辦？民法通則也要求民事行為應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。通常，開(kāi)發(fā)商會(huì)將廣告中的一些承諾和購(gòu)房條款寫入正式的“購(gòu)房合同”，但同時(shí)，一些承諾并沒(méi)有成為合同條款而保留了廣告語(yǔ)的形式。這些廣告的內(nèi)容應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。如果真的與房子的質(zhì)量、價(jià)格、位置等重要方面有關(guān)，而這些方面確實(shí)對(duì)購(gòu)房者的最終購(gòu)買決定起到很大的作用，那么即使這些廣告內(nèi)容沒(méi)有包含在合同條款中，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)“合同前義務(wù)”，并有責(zé)任履行這些廣告承諾。如果他們不履行義務(wù)，他們可以起訴違約。但是，如果一些廣告內(nèi)容確實(shí)是開(kāi)發(fā)商宣傳所要求的夸張語(yǔ)言，其目的是吸引眼球、造勢(shì)，很難有明確的質(zhì)量指標(biāo)，如“理想住宅”、“樓盤首選地”等，那么正常廣告是必要的，不構(gòu)成廣告承諾，開(kāi)發(fā)商也不必為此承擔(dān)責(zé)任。退房程序第一步是購(gòu)房者發(fā)出退房通知，購(gòu)房者可以通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話等方式將退房通知發(fā)給開(kāi)發(fā)商。因開(kāi)發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付定金利息、購(gòu)房稅費(fèi)等；購(gòu)房合同約定退房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定辦理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足以彌補(bǔ)損失的，可以單獨(dú)索賠；買方貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，雙方無(wú)法約定付款方式的，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)賠償責(zé)任。第二步是在15天內(nèi)完成各種程序。

購(gòu)房人提出退房要求后15日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房人已支付的全部房款，并負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的所有手續(xù)。在上述手續(xù)或文件取消前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按月代買方向貸款銀行支付本金及利息。

第三步是開(kāi)發(fā)商返還房款

購(gòu)房者發(fā)出退房通知后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將全部房款返還給購(gòu)房者，并完成公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行的還款手續(xù)。

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