1、 根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，在債權(quán)人認可或者債權(quán)人取得處分權(quán)之前，沒有他人處分權(quán)的買賣合同是效力不確定的合同。但《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，一方當事人在簽訂合同時以出賣人對標的物無所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予受理我不支持。出賣人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)，致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人要求出賣人承擔違約責任或者解除合同，要求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。也就是說，未經(jīng)授權(quán)人與買受人簽訂的房屋買賣合同是有效的，但合同目的不能實現(xiàn)。（1） 無權(quán)處分一般是指（a）無權(quán)處分涉案房屋（a）的人和（c）以自己（a）的名義將涉案房屋出售給外人（c）的人。從無權(quán)處分的概念來看，無權(quán)處分具有以下特點：1。房屋出賣人不享有房屋所有權(quán)，這是無權(quán)處分最根本的特征。沒有權(quán)利可能意味著根本沒有所有權(quán)，或者只是部分所有權(quán)。2出售房屋的人是以自己的名義，這是無權(quán)處分的形式特征。無權(quán)處分雖然不享有涉案房屋的所有權(quán)，但出賣人以自己的名義而不是以房屋實際所有人的名義出售房屋。三。房屋買賣實際上分為兩個階段，這也是學術(shù)界和實務(wù)界爭議最大的一個階段。一般而言，無權(quán)處分是指簽訂房屋買賣合同對涉案房屋進行處分，然后根據(jù)房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓涉案房屋的物權(quán)。（二）無權(quán)代理是指出賣人（甲）以房屋所有人（乙）的名義將房屋出售給外人（丙）的行為。無權(quán)代理與無權(quán)處分的本質(zhì)區(qū)別在于出賣人的名稱。從這個角度看，無權(quán)代理不能狹義上等同于無權(quán)處分，但我們也要注意，在無權(quán)代理出售房屋的情況下，出售并不是房屋所有人真實意思的體現(xiàn)，因此也屬于廣義上的無權(quán)處分。（3） 無權(quán)處分的效力根據(jù)以上分析，無權(quán)處分實際上有兩個階段，第一階段是實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，第二階段是實質(zhì)上的處分。因此，探討無權(quán)處分的效力，需要對這兩個階段的效力作出判斷。根據(jù)物權(quán)法的立法精神，債權(quán)行為與物權(quán)行為是分離的，二者的效力不是直接否定的，即債權(quán)行為的效力不是以物權(quán)行為的效力為基礎(chǔ)的，物權(quán)行為的效力是以物權(quán)行為的效力為基礎(chǔ)的債權(quán)不以債權(quán)行為的效力為基礎(chǔ)。

房屋產(chǎn)權(quán)過戶需要登記，而物權(quán)法的運作實際上是由行政部門來把關(guān)的，因此實踐中的糾紛較少，更集中在債權(quán)行為上。對于無處分權(quán)合同的效力，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)人對他人財產(chǎn)經(jīng)債權(quán)人追認或者無處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，否定解釋是指債權(quán)人不承認或者未取得處分權(quán)的，合同無效。這一規(guī)定被稱為中國民法的“精神”，在理論界和實務(wù)界都引起了很大的爭議。如果對無權(quán)處分作廣義的解釋，無權(quán)處分合同的無效訂立將嚴重擾亂房屋交易秩序。在對無權(quán)處分合同概念沒有明確界定的情況下，立法者在物權(quán)法中設(shè)立了善意取得制度予以彌補。但是，善意取得制度有著嚴格的條件，因此最高法院取得了進一步的突破。在買賣合同司法解釋中，明確了法院不支持沒有處分權(quán)的合同無效。因此，在實踐中，無權(quán)處分合同的效力得到了承認。（4） 善意取得制度是物權(quán)法為保護善意第三人而設(shè)立的一項制度。善意取得的成立需要滿足三個條件：1。受讓人是善意取得，這是善意取得制度的制度根源。無權(quán)處分的結(jié)果導致物權(quán)向第三人轉(zhuǎn)讓。第三人無過錯的，應(yīng)當從保護交易秩序和第三人的角度確認善意第三人取得物權(quán)的合法性。2受讓人已支付合理的價格對價。事實上，這個條件是第一個條件的一個改進。如何判斷主觀意義和內(nèi)在意義往往不得而知，而只能從客觀行為來判斷。交易的一個重要因素是價格。如果以低價購買，很難確定買家的善意。三。物權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)完成。這是一個實際的要求。善意保護制度是平衡實際權(quán)利人和買受人的權(quán)益。物權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，即實現(xiàn)了交易事實。推翻現(xiàn)狀，讓實際權(quán)利人收回物權(quán)，是對整個交易秩序的極大破壞，不應(yīng)予以支持。但是，沒有物權(quán)的轉(zhuǎn)移，擅自處分的行為只完成了一半，維護原有的所有權(quán)關(guān)系更有利于整個社會秩序。

買房人在買賣房屋之前，最好多打聽一下，確認對方有足夠的資格出售房屋等，不要貿(mào)然出售房屋，可以避免很多糾紛。關(guān)于房屋買賣中一方無權(quán)處分的合同的法律效力，或者如何確定合同，你可以向律師咨詢律師網(wǎng)如何維權(quán)。你知道嗎