在真正的商品房業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商通常在購(gòu)買(mǎi)商品房前簽訂正式的預(yù)售合同，購(gòu)房者先認(rèn)購(gòu)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)者支付定金，并同意在一定期限內(nèi)簽訂預(yù)售合同。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常不申請(qǐng)預(yù)售許可證。在一定時(shí)期內(nèi)，司法部門(mén)通常認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是無(wú)效的，因?yàn)樗`反了房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大，一些開(kāi)發(fā)商為了獲取更多的利益，往往將房地產(chǎn)賣(mài)給他人，這對(duì)認(rèn)購(gòu)者是相當(dāng)不利的。現(xiàn)在司法部門(mén)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)是有效的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、第五條規(guī)定了預(yù)售合同簽訂前的認(rèn)購(gòu)行為，承認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)，即：，確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)的有效性。因此，開(kāi)發(fā)商或認(rèn)購(gòu)人不得以開(kāi)發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由要求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)無(wú)效。認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并簽訂預(yù)售合同。但是，有些法院不支持這一點(diǎn)，認(rèn)為法律不能強(qiáng)制平等主體的當(dāng)事人訂立合同。

2。房?jī)r(jià)波動(dòng)不大時(shí)，認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商雙倍交定金。當(dāng)房?jī)r(jià)明顯上漲時(shí)，認(rèn)購(gòu)人除了交納定金罰款外，還可以要求開(kāi)發(fā)商賠償差價(jià)損失。如廣州法院對(duì)住宅樓的降價(jià)損失按差價(jià)的20%計(jì)算。

約定的違約賠償金

違約賠償金由雙方約定，為約定的違約賠償金。約定違約金是一種合同關(guān)系，稱(chēng)為違約金合同。這種合同是從屬的。主合同無(wú)效，違約金合同無(wú)效。違約金合同是一種有別于定金合同的允諾合同，不以預(yù)付款為必要條件。約定違約金也是一種附條件合同。通常，如果違約發(fā)生，違約金合同將生效；如果違約不發(fā)生，違約金合同將不生效。違約的種類(lèi)很多，違約金合同分為一般性違約和具體性違約。一般違約金合同是指當(dāng)事人對(duì)違約行為不作具體區(qū)分，一般同意支付違約金的合同。具體違約金合同是指當(dāng)事人就不同的違約行為約定的違約金，如約定的根本違約違約金、不履行債務(wù)違約金、部分履行債務(wù)違約金、遲延履行債務(wù)違約金等債務(wù)。

以上是相關(guān)答案。在簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，需要交納定金，這是開(kāi)發(fā)商為避免購(gòu)房者違約而普遍要求的。如果出現(xiàn)違約，開(kāi)發(fā)商可以要求對(duì)方支付違約金，定金不能退還。如果您有其他法律問(wèn)題，可以向律師事務(wù)所咨詢(xún)。你知道嗎