[問題咨詢]

林因工作原因離開北京，決定出售房產(chǎn)。2015年9月20日，經(jīng)中介介紹，林先生與楊先生簽訂了房屋買賣合同，約定價(jià)格280萬元，并約定半年內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。合同簽訂后，楊某首付80萬元。2016年1月，林先生發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲。如果他現(xiàn)在把房子賣了，可以得到560萬元的差價(jià)。因此，2016年3月，林某通過第二家中介公司以360萬元的價(jià)格賣給李某。合同簽訂后，李某首付100萬元。林某、李某辦理過戶手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已被法院查封。原來，得知林某將房屋出售給第三人后，楊某起訴林某向法院要求履行合同，并申請(qǐng)房屋財(cái)產(chǎn)保全。李某和楊某均聲稱房屋應(yīng)轉(zhuǎn)讓并登記給自己，由此產(chǎn)生糾紛。在這場(chǎng)糾紛中，房屋該向哪一方轉(zhuǎn)讓登記，另一方的損失如何賠償？

[律師答疑]

一房二賣，是指出賣人以兩份買賣合同先后或者同時(shí)將同一特定房屋出售給兩個(gè)不同的買受人的情形。在這起糾紛中，林先生先后與楊先生、李先生就同一套房子簽訂了房屋買賣合同，這是一房?jī)少u的典型案例。解決“一房?jī)少u”問題，首先要確定多份買賣合同的有效性，然后在多份有效買賣合同的前提下確定房屋轉(zhuǎn)讓和損害賠償問題。如果買賣雙方在簽訂合同后有權(quán)串通買賣房屋，買賣雙方將無法履行合同。出賣人簽訂房屋買賣合同后，與他人就同一房屋簽訂房屋買賣合同，而后續(xù)房屋買賣合同的買受人并不知道之前的房屋買賣合同，后續(xù)房屋買賣合同有效。此時(shí)，首套和后期房屋買賣合同均為有效合同，買受人有權(quán)要求出賣人繼續(xù)履行合同，并要求出賣人協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)。此時(shí)，如何履行房屋買賣合同應(yīng)考慮多種因素。我國現(xiàn)行《合同法》、《物權(quán)法》和房地產(chǎn)管理相關(guān)法律對(duì)一房二賣的情況下如何確權(quán)、辦理房屋過戶登記手續(xù)沒有明確規(guī)定。但在司法實(shí)踐中，法院可以根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則和物權(quán)公示、公信力的原則，并根據(jù)給付順序、實(shí)際占有和使用等因素，確定哪個(gè)合同更公平合理繼續(xù)履行，等北京市高級(jí)人民法院2010年12月22日印發(fā)的《房屋買賣合同糾紛案件審理法律適用指導(dǎo)意見（試行）》明確指出，出賣人就同一房屋簽訂多份買賣合同，在合同有效的前提下，買受人如要求繼續(xù)履行履行合同，原則上，履行合同應(yīng)當(dāng)按照以下順序確定同一買受人：（1）已辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；（2）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，實(shí)際合法占有該房屋的；（3）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移且未合法占有的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮各購房人實(shí)際支付金額的數(shù)量和順序、是否辦理過網(wǎng)簽、合同成立的先后順序，公平合理地確定。結(jié)合以上分析，在本次糾紛中，在買受人楊某、李某未登記且未占用房屋的情況下，考慮到合同的簽訂和履行，應(yīng)認(rèn)定林某、楊某簽訂的合同繼續(xù)履行。對(duì)于不能履行的房屋買賣合同，買受人可以以出賣人違約致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并要求違約方賠償房?jī)r(jià)差價(jià)損失等可得利益損失轉(zhuǎn)售利益的損失。在確定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，因買受人未采取合理措施和擴(kuò)張不當(dāng)造成的損失，因買受人過失造成的損失，買受人取得的利益和為取得該利益而發(fā)生的必要交易費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從買受人主張的可得利益賠償總額中扣除，并綜合考慮買受人履行義務(wù)等因素。在賣方賠償了可得利益損失后，買方能否要求賣方支付雙倍的賠償損失，北京市高級(jí)人民法院在2014年發(fā)布的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》中指出，商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人，造成商品房買賣合同中買受人要求賠償房?jī)r(jià)上漲損失且損失不超過已付購房款一倍的，可以予以支持，但合同另有約定的除外。如果賣方有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償?shù)目偤瓦h(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方遭受的實(shí)際損失，他可以酌情減少賠償總額。具體到本次糾紛，后購房人李某可以要求解除其與林某簽訂的房屋買賣合同，并要求林某賠償可得利息損失和不超過已付購房款一倍的損失。

在一房?jī)少u的情況下，房屋買賣合同的履行情況將根據(jù)具體情況而定，而且往往是根據(jù)簽訂合同的時(shí)間而定。對(duì)于一房二賣情況下房屋買賣合同的具體情況和實(shí)際履行合同的要求，你可以和律師商量一下怎么辦律師網(wǎng). 你知道嗎