近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)步伐加快。在這種形勢的推動(dòng)下，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也日益增多。據(jù)筆者曾工作過的江蘇省淮安市滁州區(qū)法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來，該院2005年審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件16件，2006年上升到43件，2007年1月至9月共受理48件。由于我國沒有專門的法律規(guī)定來規(guī)范和解決農(nóng)村房屋買賣糾紛，解決問題難度很大。在審判實(shí)踐中，如何處理此類糾紛存在很大分歧。有人認(rèn)為買賣合同無效（無效論），有人認(rèn)為買賣合同有效（有效論），有人認(rèn)為買賣合同無效但房子不能退（無效不退論）。不同的人有不同的意見。這使得許多法官在審理具體案件時(shí)無所適從，導(dǎo)致不同法院、不同法官的審判結(jié)果差異很大，在一定程度上給司法公正帶來了不應(yīng)有的負(fù)面影響。因此，如何根據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律、法規(guī)和政策，對此類糾紛做出正確、規(guī)范、統(tǒng)一的判斷，不僅是當(dāng)務(wù)之急，也是當(dāng)務(wù)之急。有鑒于此，筆者擬從當(dāng)前司法實(shí)踐的角度對此類糾紛審判中的法律適用問題進(jìn)行粗淺的探討和思考，以期為決策者提供參考。1、 農(nóng)村房屋能否買賣的思維取向是法官處理此類糾紛必須首先面對和解決的問題。如果對這個(gè)問題有一個(gè)模糊的認(rèn)識，這個(gè)案子就不會(huì)開庭審理。在審判實(shí)踐中，對這一問題有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)村房屋的出售與農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有關(guān)，而我國法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此不允許出售農(nóng)村房屋；二是中國法律中沒有明文規(guī)定禁止出售農(nóng)村房屋，如果沒有禁止，只要你同意就可以自由買賣。筆者認(rèn)為，要弄清農(nóng)村住房能否出售，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：1。農(nóng)村住房能否出售。《民法通則》第七十五條規(guī)定，公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活必需品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民擁有的其他合法財(cái)產(chǎn)；《物權(quán)法》第六十四條還規(guī)定，個(gè)人的合法收入由個(gè)人負(fù)責(zé)，房屋、生活用品、生產(chǎn)資料、不動(dòng)產(chǎn)和原材料等動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)?！?。與這兩條規(guī)定相比，農(nóng)村住房是農(nóng)村居民的合法私有財(cái)產(chǎn)，這是不爭的事實(shí)。由于農(nóng)村住房是農(nóng)村居民的合法私有財(cái)產(chǎn)，從理論上講，農(nóng)村居民作為農(nóng)村住房的所有人，可以依法行使其房屋的所有權(quán)，包括充分體現(xiàn)所有權(quán)的處分權(quán)。從我國目前的立法精神和法律地位來看，據(jù)我所知，我國沒有禁止農(nóng)村居民出售自己的農(nóng)村房屋的法律法規(guī)；相反，《中華人民共和國土地法》第六十二條有“農(nóng)村村民出售或者出租房屋，然后申請土地使用權(quán)”的規(guī)定宅基地不得批準(zhǔn)”從上述法律規(guī)定的精神來看，國家仍然肯定農(nóng)村房屋可以出售，并沒有立法意圖禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)。好吧，既然有賣，就有買，這樣農(nóng)村的房子就可以賣了。2農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋不能轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村房屋的交易必然涉及房屋下土地的敏感法律問題，即農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民自建房屋對農(nóng)村集體土地的占有和使用權(quán)。用益物權(quán)是我國特有的用益物權(quán)形式。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)民只有宅基地的使用權(quán)，沒有宅基地的處分權(quán)。這在我國《土地管理法》第六十三條中有明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到法律的嚴(yán)格限制。這些限制性規(guī)定雖然不是針對農(nóng)村房屋是否可以出售，但基于農(nóng)村房屋與所交土地的密切關(guān)系，以及“房地合一”和“房地合一”的傳統(tǒng)思維，農(nóng)村房屋交易變得極為復(fù)雜。這種認(rèn)識使許多法官把農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為控制農(nóng)村房屋買賣合同效力和無效的法寶，并以此作為判斷的依據(jù)。那么，農(nóng)村宅基地不能隨意流轉(zhuǎn)的規(guī)定，是否導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能流轉(zhuǎn)？在我看來，雖然在物理學(xué)和人們的習(xí)慣思維中，農(nóng)村住房和農(nóng)村宅基地是分不開的；但是，我國現(xiàn)行法律對農(nóng)村宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)都是單獨(dú)規(guī)定的，它們是兩項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，沒有主從之分；而且目前，我國沒有明確的法律規(guī)定這兩項(xiàng)權(quán)利必須同時(shí)發(fā)生變更。人們之所以有“房與地（或土地與房屋）并用”和“房地一體化”的說法，是因?yàn)槭堋吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時(shí)，房屋所有權(quán)發(fā)生了變化而房屋占用的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓和抵押”以及相關(guān)學(xué)者的理論。這其實(shí)是對農(nóng)村房屋銷售的一種誤解。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與土地同時(shí)出讓、房地產(chǎn)與土地相結(jié)合的原則，是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為取得國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)而專門規(guī)定的一項(xiàng)特殊原則在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易。參照本規(guī)定可以實(shí)施的其他情形，僅為本法第七十一條規(guī)定，必須在城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)，實(shí)行房地產(chǎn)管理。從以上規(guī)定可以看出，該原則的適用對象和范圍是具體的，其立足點(diǎn)是國有土地和城市房地產(chǎn)，而不是農(nóng)村集體土地和農(nóng)村住房。農(nóng)村住房和農(nóng)村宅基地的特殊性不同于城市房地產(chǎn)和國有土地，這自然決定了我們不能盲目適用這一原則。因此，筆者認(rèn)為，在法律法規(guī)沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋銷售還必須貫徹“房地并進(jìn)”、“宅地一體化”、“同時(shí)轉(zhuǎn)讓”的原則的情況下，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制，并不一定決定農(nóng)村房屋不能出售。你知道嗎