案例：2008年，葉先生以100萬元的價格購買了一處房產(chǎn)。業(yè)主是張先生，是他唯一的房子。經(jīng)協(xié)商，雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。根據(jù)銷售合同，葉先生支付了50萬元的房價首付，并準(zhǔn)備向銀行借款50萬元支付剩余的房價款。房東張先生還有30萬元房貸沒還。但張先生在收到首付50萬元后，將這筆錢挪作他用，隨后無法償還貸款，阻礙了銷售合同的履行。然后雙方都有爭議，準(zhǔn)備通過訴訟解決。訴訟前，鑒于張某無力償還銀行貸款，且葉某無現(xiàn)金可償還，葉某決定行使解除合同的權(quán)利，追究張某的違約責(zé)任。因為按照這個計算，你不僅可以拿回50萬元的首付，還可以得到房價20%的罰款。

經(jīng)過訴訟，法院最終支持了葉先生的全部訴訟請求，判決張先生返還房款50萬元，并支付違約金20萬元，訴訟費用由張先生承擔(dān)。但由于張先生拒絕履行生效判決，葉先生只能向法院申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，葉先生遇到了意想不到的困難。由于該房屋是張先生唯一的居住房屋，法院無法強制拍賣和執(zhí)行該房屋，只能尋找其他財產(chǎn)線索；張先生除該房屋外沒有其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，葉先生也無法提供其他財產(chǎn)線索，導(dǎo)致執(zhí)行工作無法繼續(xù)。到目前為止，葉先生還沒有收回房屋的本金，更不用說違約金了。

律師點評：

本案中，葉先生雖然勝訴，但并未實現(xiàn)判決中的裁定權(quán)。損失慘重，教訓(xùn)深刻。究其原因，是我們沒有考慮執(zhí)行的不利因素，選擇了錯誤的訴訟方向。當(dāng)買賣合同履行存在障礙時，除非房東有明確的財產(chǎn)可執(zhí)行，最保險的辦法是要求繼續(xù)履行買賣合同，選擇房屋而不是罰款。這是因為房屋是明確的產(chǎn)權(quán)，繼續(xù)履行買賣合同的判斷并非不可能，因為房東擁有唯一的房屋。如果葉先生選擇買房，要求判決繼續(xù)履行買賣合同和強制過戶交易，對他的權(quán)利保護就足夠多了。相關(guān)法律知識：

合同法第135條：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。第一百五十條出賣人對交付的標(biāo)的物有義務(wù)保證第三人不得向買受人主張權(quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。建議您閱讀：

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