今天，最高人民法院向深圳市福田區(qū)南天一花園業(yè)主委員會(huì)（以下簡稱南天一花園業(yè)主委員會(huì)）、深圳市城市建設(shè)發(fā)展（集團(tuán)）公司（以下簡稱深圳市城建公司）提起上訴，深圳市城建監(jiān)理有限公司（以下簡稱深圳市城建監(jiān)理公司）與深圳市城建物業(yè)管理有限公司（以下簡稱深圳市城建物業(yè)公司）就房屋侵權(quán)糾紛一案，法院作出終審判決，駁回南天一園業(yè)委會(huì)確認(rèn)爭(zhēng)議的兩棟配套小樓所有權(quán)歸全體業(yè)主所有、返還小樓并賠償損失的訴訟請(qǐng)求。最高人民法院法官就本案的法律適用問題接受了記者采訪。

問：我們注意到，南天一園業(yè)委員會(huì)在本案中主張權(quán)利的一個(gè)重要依據(jù)是深圳市白沙嶺區(qū)的法定規(guī)劃。在本案中，本圖則所指明的樓面面積比率可否作為確定爭(zhēng)議小型建筑物所有權(quán)的依據(jù)？A：我們認(rèn)為不是。深圳市白沙嶺區(qū)法定規(guī)劃（以下簡稱法定規(guī)劃）本質(zhì)上是一種建筑規(guī)劃方面的行政法規(guī)。法定圖則規(guī)定的容積率等內(nèi)容不能作為確定權(quán)屬的依據(jù)。也就是說，即使可以認(rèn)定涉案小樓的建設(shè)違反了政府在法定規(guī)劃中確定的建筑面積比例等規(guī)劃要求的相關(guān)規(guī)定，也不能認(rèn)定小樓的所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主，而是應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有可以產(chǎn)生相應(yīng)的行政責(zé)任。此外，本案還有一個(gè)事實(shí)，即法定圖則的公布實(shí)施時(shí)間晚于小樓的審批建設(shè)時(shí)間，法定圖則在內(nèi)容上也明確了已建設(shè)使用的土地沒有義務(wù)改正以滿足要求計(jì)劃的要求。因此，南天一園業(yè)委會(huì)依據(jù)法定圖則認(rèn)為，涉案小樓所有權(quán)歸園方所有，這是站不住腳的。問：南天一園業(yè)委會(huì)在審理本案時(shí)，提出了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“房地產(chǎn)一致性”原則。對(duì)這一原則的理解和運(yùn)用如何體現(xiàn)在本案中？

A：本案中，深圳市城建公司提交了一系列證據(jù)，證明涉案的兩棟小樓共有地塊面積，且深圳市城建公司已與政府有關(guān)部門就兩棟小樓占用的土地使用權(quán)簽訂了協(xié)議付了相應(yīng)的錢。因此，我們認(rèn)為深圳市城建公司對(duì)這兩棟小樓占用的土地?fù)碛泻戏?quán)利。南天一園業(yè)委會(huì)認(rèn)為，按照“房地產(chǎn)與土地一致”的原則，隨著南天一園三棟住宅樓所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，兩棟小樓占用的土地使用權(quán)已全部轉(zhuǎn)讓給南天一園所有人。此外，深圳市城建公司還提交了涉案小建筑征地相關(guān)的審批文件和補(bǔ)償合同，以及規(guī)劃、審批、建設(shè)等各個(gè)階段的審批文件、相關(guān)許可證和結(jié)算文件，小型建筑的建設(shè)和竣工驗(yàn)收，能夠證明其土地使用權(quán)來源和建設(shè)行為本身的合法性，小型建筑的建設(shè)資金全部由其投入的，應(yīng)當(dāng)說深圳市城建公司承擔(dān)相應(yīng)的初始取得舉證責(zé)任涉案小樓的所有權(quán)歸屬因合法建設(shè)。因此，深圳市城建公司認(rèn)為，其對(duì)南天一花園兩棟小樓及整棟樓的規(guī)劃用地專有權(quán)并未轉(zhuǎn)讓給南天一花園三棟樓的業(yè)主，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理暫行條例》規(guī)定了“房地產(chǎn)與土地相一致”的原則城市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

問：本案還有一個(gè)事實(shí)，即雙方有爭(zhēng)議的兩棟小樓已經(jīng)申請(qǐng)了房產(chǎn)證，登記的業(yè)主是深圳市城建公司，但后來，因?yàn)槟咸煲换▓@業(yè)主和業(yè)委會(huì)認(rèn)為登記違法，提起行政訴訟，行政訴訟判決書也撤銷了房產(chǎn)登記，那么這一事實(shí)對(duì)小樓權(quán)屬的認(rèn)定具有重要意義，在這種情況下對(duì)權(quán)利有沒有影響呢？

A:你所說的與本案有關(guān)的事實(shí)。涉案的兩棟小樓的初始證明和戶籍證明已被生效的行政判決撤銷。但我們認(rèn)為，我們不能就誰應(yīng)該擁有這座小樓的所有權(quán)得出結(jié)論。你所提到的生效行政判決書中指出，撤銷登記的理由是深圳市國土資源和房地產(chǎn)局的登記行為違反了其此前批復(fù)中作出的暫停房地產(chǎn)登記的決定。也就是說，行政判決是從具體行政行為的程序合法性角度出發(fā)作出的，不涉及小樓權(quán)屬的實(shí)質(zhì)要件，也不涉及小樓能否單獨(dú)辦理初始登記和戶籍登記。也就是說，撤銷《不動(dòng)產(chǎn)登記證》不影響物權(quán)人按照法定程序再次申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)登記。

問：《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，能否確認(rèn)本案爭(zhēng)議建筑物屬于《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主共有部分？

A：首先需要明確的是，本案爭(zhēng)議房屋的建造、登記以及爭(zhēng)議提出的時(shí)間都是在《物權(quán)法》實(shí)施之前。但鑒于《物權(quán)法》實(shí)施前，法律對(duì)經(jīng)適房權(quán)屬問題沒有明確規(guī)定，我們認(rèn)為也可以參照《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋來確定本案中的小樓是否屬于業(yè)主共有部分。《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑面積分割范圍內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房，除特殊情況外，屬于業(yè)主共有。顯然，涉案小樓不屬于本案規(guī)定的道路、綠地、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。而且，參照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條，不屬于司法解釋規(guī)定的業(yè)主共有的公共場(chǎng)所。因此，我們認(rèn)為，即使按照《物權(quán)法》和《司法解釋》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也不能認(rèn)定本案爭(zhēng)議的小樓屬于全體業(yè)主。

問：南天一園業(yè)委會(huì)在本次訴訟中也提出了一個(gè)觀點(diǎn)，即爭(zhēng)議小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)使用問題。這一點(diǎn)能支持他們對(duì)這座小樓所有權(quán)的主張嗎？

A:南天一園業(yè)委會(huì)確實(shí)提出，根據(jù)法定規(guī)劃，爭(zhēng)議小區(qū)的規(guī)劃使用權(quán)應(yīng)歸居委會(huì)和物業(yè)管理，因此，應(yīng)歸業(yè)主所有。但我們認(rèn)為這是站不住腳的。其主要原因是：首先，法定規(guī)劃的內(nèi)容明確，不要求以前建成的建筑物強(qiáng)制調(diào)整其規(guī)劃用途。從這個(gè)角度看，無論規(guī)劃如何規(guī)定爭(zhēng)議建筑的規(guī)劃用途，都不適用于本案。其次，即使按法定規(guī)劃看，爭(zhēng)議小建筑占用土地的規(guī)劃用途也不是“物業(yè)管理”，而是“配套設(shè)施”。但是，無論是從小樓的建設(shè)時(shí)間上，還是從現(xiàn)行法律規(guī)定上，都沒有明確規(guī)定“配套設(shè)施”的所有權(quán)應(yīng)屬于開發(fā)商、業(yè)主或他人，這是客觀存在的