違約金是指違約方在一方不履行合同或不完全履行合同時，向守約方支付一定金額的違約金。在房屋買賣合同糾紛中，違約金起著制約雙方當(dāng)事人按約定履行的作用。本文對違約金適用中的幾個問題作了簡要分析。違約金和押金能否同時適用？《合同法》第116條明確規(guī)定，當(dāng)事人雙方約定違約金和定金的，一方違約時，另一方可以選擇適用違約金或定金?？梢?，法律只賦予當(dāng)事人適用罰款或押金條款的選擇權(quán)。如果當(dāng)事人一起要求罰款和押金，則不予支持。但在任何情況下，守約方均不得向違約方要求違約金和押金。根據(jù)保證金的具體性質(zhì)，保證金可分為多種，通常包括合同保證金、合同保證金、憑證保證金、違約保證金和終止保證金。并不是每種押金和違約金都可以同時索賠。在房屋買賣合同糾紛的實踐中，定金有兩種，一種是違約定金，如約定延期付款或延期交付的定金；另一種是終止定金，即定金是解除合同的價款。違約金與違約金在本質(zhì)上是相同的，因此違約金與違約金自然不能同時主張。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于擔(dān)保合同適用法律若干問題的解釋》第一百一十七條規(guī)定，定金交付后，支付定金的一方可以解除主合同，但按合同約定，定金的損失由支付定金的一方承擔(dān)，而收取定金的一方可以以雙倍返還定金為代價終止主合同。主合同終止后的責(zé)任處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。這里規(guī)定的是終止押金。從本文可以看出，無論合同的履行是否構(gòu)成違約，終止定金與違約金在目的、性質(zhì)和功能上都存在差異。因此，兩者可以結(jié)合使用。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京法院發(fā)〔2009〕43號）第二十六條明確規(guī)定，雙方當(dāng)事人對定金的性質(zhì)不一致的，一方違約的，另一方不得主張定金和定金同時支付違約金；如果雙方就定金的性質(zhì)達(dá)成一致，如果一方違約，另一方將受到處罰。雖然甲方不能同時要求支付定金和違約金，但同時要求支付定金和違約金是沒有問題的。如何判斷處罰過高？

根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。如何判斷違約金與實際損失之間的水平？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，違約金超過造成損失的30%的，法院才會適當(dāng)減少。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理當(dāng)前形勢下民商事合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》（發(fā)發(fā)〔2009〕40號），法院在調(diào)整超額違約金時，應(yīng)當(dāng)綜合衡量合同的履行程度，當(dāng)事人的過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人的締約地位的強(qiáng)弱以及當(dāng)事人的權(quán)利根據(jù)案件的具體情況和違約所造成的損失，為了避免出現(xiàn)不公平合同的可能性，有必要采取“公平合同”的原則“公平合同”。對于遲延付款或者遲延交貨的處罰，我國現(xiàn)行法律沒有規(guī)定具體的比例和標(biāo)準(zhǔn)。通常，法官會根據(jù)合同履行的實際情況和雙方提供的證據(jù)來決定是否調(diào)整違約金。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理當(dāng)前形勢下民商事合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)[2009]40號），法院應(yīng)正確確定舉證責(zé)任，違約方應(yīng)承擔(dān)違約金過高的舉證責(zé)任，而守約方還應(yīng)根據(jù)《民法法院關(guān)于審理買賣合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高發(fā)[2009]43號）的規(guī)定，就違約金合理的主張?zhí)峁┫鄳?yīng)的證據(jù)，當(dāng)事人請求減輕處罰的，法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，保護(hù)誠實守信的當(dāng)事人，按照促進(jìn)交易、維護(hù)交易安全的原則，適當(dāng)減少罰款高于損失的部分。其中，虧損包括正虧損和利潤虧損。當(dāng)事人對損失數(shù)額的計算方法沒有約定的，法院可以通過比較守約當(dāng)事人在同等條件下取得的利益，或者根據(jù)公平原則、誠實信用原則和合同履行情況，確定可得利益的損失。損失金額，雙方應(yīng)分別提供證據(jù)?？梢姡谏暾堖`約金過多調(diào)整時，不僅違約方承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方也承擔(dān)舉證責(zé)任。

當(dāng)然，如果當(dāng)事人不提出請求，法院不會主動調(diào)整處罰。第三，房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的違約金，當(dāng)事人是否需要繳納個人所得稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于對在商品房銷售過程中取得解除商品房銷售合同處罰的個人征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號），如果房地產(chǎn)公司未能與按揭銀行協(xié)調(diào)配合，購房人無法按合同約定辦理按揭貸款手續(xù)，從而無法支付后續(xù)房價，房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司向購房人支付違約金買受人因解除商品房買賣合同經(jīng)雙方協(xié)商一致。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，買受人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金所得，按“其他所得”的計稅項目征收個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。

但根據(jù)稅法原則，上述批復(fù)不涉及房屋買賣合同糾紛中的其他幾種違約金案件，包括二手房買賣合同終止違約金、非貸款原因延期交付違約金等，這部分不構(gòu)成實際收入，因此不需要繳納個人所得稅。因此，不能一概而論房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的違約金是否需要繳納個人所得稅。

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