[案情]

2010年7月，趙某與張某簽訂房屋置換合同，約定雙方憑自有產(chǎn)權(quán)證交換自有房屋，并協(xié)助對方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。合同簽訂后，雙方入住房屋后進行了置換，但由于種種原因雙方均未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，2011年10月2日，趙某出具書面同意張某出售趙某的原房屋。張某當天與李某簽訂合同，約定張某將趙某的原房屋出售給李某，由張某負責辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。合同簽訂后，李某支付了購房款，但張某一直未能為李某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。在本案中，對于張某與李某簽訂的房屋買賣合同的效力，有兩種不同的意見：第一種意見是，盡管趙某未登記，但張某所售房屋未取得房屋所有權(quán)證，合同無效同意的，未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效，未經(jīng)登記不得生效。趙某與張某置換后未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，張某也未取得趙某原房屋的產(chǎn)權(quán)，第二種意見認為，合同有效是因為張某所售房屋未辦理過戶登記，但張某已經(jīng)房屋所有人趙某同意出售房屋根據(jù)最高人民法院第五十一條規(guī)定，張某有權(quán)出售房屋，且張某與李某之間的合同未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第九條和《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，合同的效力不受影響。作者同意第二種意見。理由如下：

張某賣掉了趙某的房子，雖然沒有取得房屋所有權(quán)證，也沒有分權(quán)，但經(jīng)房主趙某書面同意，他與李某簽訂了合同。《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，無權(quán)處分他人財產(chǎn)的人處分他人財產(chǎn)的，經(jīng)權(quán)利人認可，合同有效。因此，張某有權(quán)出售該房屋，張某與李某簽訂的合同有效?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法辦理權(quán)屬登記的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，但未規(guī)定未依法登記權(quán)屬證書的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。根據(jù)《中華人民共和國不動產(chǎn)設立和轉(zhuǎn)讓法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記消滅。第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，應當依法登記后生效，未經(jīng)登記不得生效。但上述規(guī)定未規(guī)定無物權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。張某雖然出售了趙某的原房屋，但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，他沒有依法取得房屋所有權(quán)證，也不具有生物權(quán)利效力，但張某出售了趙某的原房屋。經(jīng)趙某同意，張某有權(quán)出售該房屋。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第九條，法律、行政法規(guī)規(guī)定，合同應當辦理登記手續(xù)，未規(guī)定的，應當辦理登記手續(xù)登記生效后，當事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同的效力。張某與李某簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即合同未辦理登記手續(xù)，但不影響合同效力。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當事人之間訂立的不動產(chǎn)設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，本合同的有效性不受影響。張某與李某簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即李某購買的房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但不影響合同效力。綜上所述，張某與李某簽訂的房屋買賣合同是有效的。你知道嗎