很多人擔(dān)心，自己辛辛苦苦花了不少血汗錢拿到的房產(chǎn)證，會(huì)因?yàn)槠湎碌耐恋厥褂脵?quán)到期而成為一張“廢紙”。今天小編就來(lái)和大家談?wù)勎覀冴P(guān)心的“房事”。

房屋產(chǎn)權(quán)是否只有70年歷史？我們所說的房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成的。房子的所有權(quán)是永久的。只要房子不倒塌，房子永遠(yuǎn)屬于業(yè)主。土地使用權(quán)按開發(fā)類型可劃分為不同的使用年限。

根據(jù)中國(guó)憲法和土地管理法，城市土地屬于國(guó)家，居民只有土地使用權(quán)。1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年，商業(yè)、旅游、娛樂40年，綜合用地或其他用地50年。

如何計(jì)算70年的使用壽命？

很多購(gòu)房者認(rèn)為70年的使用年限是從簽約之日算起的，甚至很多人認(rèn)為70年的使用年限是從拿到房產(chǎn)證之日算起的。實(shí)際上，70年的使用年限是從開發(fā)商與政府簽訂土地使用合同時(shí)算起的。

樂觀地設(shè)想，一旦開發(fā)商拿到土地，就不會(huì)出現(xiàn)空置，于是他馬上拿到資金開始建設(shè)。估計(jì)蓋一棟高樓賣給你要兩三年的時(shí)間。因此，土地使用年限大多為65至68年。當(dāng)你買房子時(shí)，你應(yīng)該注意你的房子是建在哪塊地上的。這不是玩笑！如果你高價(jià)買了一套二手房，而這套二手房的土地使用權(quán)只有兩三年，那么土地使用權(quán)到期后怎么辦？《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”但土地使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同期滿續(xù)期的，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按照規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！薄冻鞘袊?guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》與《城市房地產(chǎn)管理法》基本一致。業(yè)內(nèi)人士分析還給出了三種選擇：

續(xù)期出讓金和延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金。當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類土地出讓金的價(jià)格。

根據(jù)規(guī)劃需要，國(guó)家收回土地和地上建筑物的，將給予業(yè)主相應(yīng)補(bǔ)償。業(yè)主利用補(bǔ)償再次購(gòu)房。根據(jù)規(guī)劃需要，國(guó)家將收回土地和地上建筑物，并安置業(yè)主。（類似拆遷）

根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定，土地到期后，將按照當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)指導(dǎo)價(jià)按一定比例支付。這也是目前最為公認(rèn)的方式。

但是，重新申請(qǐng)用地，需要繳納多少土地出讓金，繳納何種標(biāo)準(zhǔn)，有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳納，是否負(fù)擔(dān)得起，一旦業(yè)主不愿意繳納，該如何處理土地上的房屋？沒有明確的政策來(lái)回答這一系列問題。深圳國(guó)際商務(wù)大廈是我國(guó)首例土地使用權(quán)續(xù)期的案例。

由于歷史遺留的問題，同一棟樓共有20年、30年、40年、50年四種不同年限的房產(chǎn)證。最早的20年產(chǎn)權(quán)部分已經(jīng)到期。因此，政府出臺(tái)了《深圳市過期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，指出如果過期房地產(chǎn)的業(yè)主需要繼續(xù)使用土地，在不改變土地用途的情況下，按照土地有償使用的原則，延長(zhǎng)土地使用期限，在剩余期限（國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用期限減去使用期限）范圍內(nèi)簽訂協(xié)議，補(bǔ)繳金額為公布的基準(zhǔn)地價(jià)的35%，按約定期限一次性繳納。

按照規(guī)定，國(guó)際商廈過期房屋全部通過繳納土地出讓金進(jìn)行續(xù)期，這使得不少商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。

對(duì)于媒體報(bào)道的溫州市房屋居住用地使用權(quán)20年期滿，要“延期”需幾十萬(wàn)元的消息，溫州市國(guó)土資源局表示，媒體報(bào)道是對(duì)信息的誤讀。溫州市國(guó)土資源局已著手研究相關(guān)方案，近期將上報(bào)上級(jí)研究決定，妥善解決此類問題。

專家還預(yù)測(cè)，國(guó)家還將適時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整，在商品住宅用地使用權(quán)集中到期前，肯定會(huì)出臺(tái)相對(duì)完善、公平的法律法規(guī)。你知道嗎