1、 集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議能否裁定無(wú)效？

6年前，喬某將自己在單位籌款的房子轉(zhuǎn)讓給安女士，單位得知后責(zé)令她收回房子。但購(gòu)房者安女士拒絕退房，喬某遂向法院提起上訴。近日，萬(wàn)柏林區(qū)法院作出一審判決，喬某與安女士的集資建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，安女士返還房屋，喬某返還集資建房款并酌情賠償安女士12萬(wàn)元。

2002年，喬的單位蓋了一棟工人的房子。喬某享受單位福利，出資15萬(wàn)余元獲得一套集資房。2003年1月，喬某背著安女士與安女士簽訂協(xié)議，約定安女士承擔(dān)15萬(wàn)元以上的集資款，無(wú)產(chǎn)權(quán)證的集資房居住權(quán)歸安女士所有。付清房款后，安女士一直住在籌款室。2007年10月，該單位發(fā)現(xiàn)喬某私自將尚未取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓給他人，責(zé)令其收回集資房，否則該單位將收回該房屋并另行分配。喬某隨后多次向安女士要房，但均未達(dá)成協(xié)議。

法院認(rèn)為，喬某在取得單位集資房后，未經(jīng)單位許可擅自轉(zhuǎn)讓其福利房，違反了《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。在簽訂協(xié)議時(shí)，雙方都知道該房屋沒(méi)有房產(chǎn)證，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的過(guò)錯(cuò)行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?？紤]到涉案房屋6年的價(jià)差等因素，喬某應(yīng)酌情給予安女士一定的補(bǔ)償。二是集資房能否買賣。

首先要看出賣人（業(yè)主）是否基本擁有全部產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)證、土地使用證），單位是否有特殊限制。取得房地產(chǎn)管理部門對(duì)外銷售許可后，方可對(duì)外銷售。

如果集資房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給職工，可以買賣，出賣人需要比商品房多支付1%的土地出讓金。（由于原土地是國(guó)家劃撥的，需要轉(zhuǎn)為出讓土地）。這樣，購(gòu)房者買房后，就是商品房了。如果產(chǎn)權(quán)尚未完全轉(zhuǎn)移給員工，員工需要與所在單位協(xié)商，讓員工完全擁有產(chǎn)權(quán)，否則所有權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移。（2） 集資房銷售存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

1。集資建房不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓：

集資建房是企事業(yè)單位為解決內(nèi)部職工住房問(wèn)題，以劃撥的土地使用權(quán)和部分資金及部分內(nèi)部職工集資建設(shè)的房地產(chǎn)。完成后，將以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部員工。房子不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。而且，集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位。職工購(gòu)買的只是該房地產(chǎn)的使用權(quán)，且該房地產(chǎn)沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，因此集資房沒(méi)有獨(dú)立的房地產(chǎn)登記證。一般情況下，國(guó)有單位自行組織提供國(guó)有劃撥的住房建設(shè)用地，國(guó)家將減免部分稅費(fèi)，參加集資的職工將部分或全部出資建設(shè)，房屋竣工后歸職工所有不會(huì)出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工所有，一段時(shí)間后歸職工所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房。商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的住房。取得房產(chǎn)證后，集資房即可上市交易。一般來(lái)說(shuō)，集資建房都是單位為解決職工住房困難而建的。由于國(guó)家取消福利分房，單位原則上給予一定補(bǔ)貼，集資建房普遍比商品房便宜。在購(gòu)買集資建房時(shí)，要注意土地開(kāi)發(fā)是否繳納了土地出讓金，是否有規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證，如果沒(méi)有，就拿不到房地產(chǎn)許可證。只有賣家拿到房產(chǎn)證后，你購(gòu)買集資房的風(fēng)險(xiǎn)才不會(huì)很大。當(dāng)然，還要看土地使用權(quán)等因素。第三，集資建房和商品房有什么區(qū)別？

1。集資建房與商品房最大的區(qū)別——土地使用權(quán)的區(qū)別：

普通商品房取得土地使用權(quán)，集資建房取得劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房在掛牌、出租、抵押、繼承時(shí)，應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)部門繳納土地出讓金。集資建房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位承包的傳統(tǒng)制度，實(shí)行政府、單位和職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)住房建設(shè)成本的一種住房，通過(guò)多方集資而不是通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買直接分配的方式進(jìn)行住房建設(shè)。首先，普通商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，再通過(guò)市場(chǎng)交易關(guān)系實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值，這是一種完整的市場(chǎng)運(yùn)作行為。因此，普通商品房的消費(fèi)群體很廣，沒(méi)有特別的限制。集資建房由單位、社會(huì)團(tuán)體和住房合作社組織建設(shè)。主要是在單位和社會(huì)組織的既定范圍內(nèi)解決低收入家庭的住房問(wèn)題。采取先集資后建房的形式。它是一種非市場(chǎng)行為，不存在銷售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系。三。集資建房與商品房的比較——申請(qǐng)程序的差異：

商品房房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)普通商品房必須具備“五證”，即必須具有《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》，《施工許可證》、《土地使用許可證》和《房屋買賣許可證》同時(shí)頒發(fā)。一般來(lái)說(shuō)，商品房用地是出讓的，主要通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌、市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓等方式取得；

而集資建房用地主要由政府劃撥，并減免相關(guān)稅費(fèi)。因此，在申請(qǐng)建設(shè)集資房的過(guò)程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。因此，普通商品房與集資房最大的區(qū)別就是土地使用權(quán)的差異。普通商品房取得土地使用權(quán)，集資房取得劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房在掛牌、出租、抵押、繼承時(shí)，應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)部門繳納土地出讓金。

上述知識(shí)是小編對(duì)“集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議能否判定無(wú)效”問(wèn)題的回答集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議可以有效也可以無(wú)效，主要看轉(zhuǎn)讓人是否取得了集資房的所有權(quán)。取得所有權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎