[案例介紹]

今年4月，張女士與一家房地產(chǎn)公司簽訂了商品房銷(xiāo)售合同，購(gòu)買(mǎi)了該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在北京開(kāi)發(fā)的一套期房。今年6月，張小姐入住該房，對(duì)整個(gè)房間非常滿(mǎn)意。然而，冬天來(lái)了，張小姐發(fā)現(xiàn)房子的采光有問(wèn)題。近兩個(gè)月來(lái)，張小姐的臥室沒(méi)有陽(yáng)光，采光也受到很大影響。于是，張小姐多次與房地產(chǎn)公司協(xié)商解決采光問(wèn)題，但最終雙方?jīng)]有達(dá)成一致。張小姐上訴至法院，判令房地產(chǎn)公司賠償其采光權(quán)損失9萬(wàn)元，房屋折舊4萬(wàn)元，無(wú)陽(yáng)光取暖燃?xì)飧郊淤M(fèi)4萬(wàn)元。法院受理了此案。

[案件審理]

庭審后，法院認(rèn)為，張小姐家的采光問(wèn)題確實(shí)是房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓房引起的，但房地產(chǎn)公司是按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)的，也沒(méi)有錯(cuò)。在這種情況下，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人沒(méi)有造成損害的過(guò)錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況分擔(dān)民事責(zé)任。最后，法院判決房地產(chǎn)公司一次性賠償張小姐2萬(wàn)元。雙方對(duì)判決結(jié)果都很滿(mǎn)意。所謂采光權(quán)，通常是指房屋所有人或使用人有權(quán)從室外獲得適當(dāng)?shù)墓庠?。采光?quán)糾紛頻發(fā)的主要原因是，一些開(kāi)發(fā)商為了在有限的空間內(nèi)獲得更多的利潤(rùn)，明知會(huì)侵犯周邊群眾的合法權(quán)益，仍在強(qiáng)行施工。一旦樓房建成，即使他們輸?shù)袅伺c周邊當(dāng)事人的“采光權(quán)”訴訟，其違法所得也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)賠償金額。

對(duì)于采光權(quán)的保護(hù)，《物權(quán)法》明確規(guī)定：“建筑時(shí)，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑的通風(fēng)、采光和日照?！?。國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)個(gè)人建房管理辦法》第六條規(guī)定：“城鎮(zhèn)個(gè)人建房必須符合城市規(guī)劃要求，不得干擾交通、消防、市容，《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》為與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一，保證多層、低層建筑的前后間距，改善居住環(huán)境，不僅規(guī)定了具體內(nèi)容，而且還規(guī)定了建筑的采光、通風(fēng)等多層和低層建筑前后間距的計(jì)算方法，還應(yīng)用了更科學(xué)的“日照分析”理論，即，“高層建筑與住宅建筑在其遮光對(duì)象范圍內(nèi)的間距”應(yīng)通過(guò)日照分析確定，一般應(yīng)滿(mǎn)足每棟遮光住宅建筑至少一個(gè)房間在冷天的有效日照時(shí)間不少于2小時(shí)的要求；對(duì)于舊區(qū)改造，本項(xiàng)目新建住宅樓在寒冷天的有效日照時(shí)間不少于1小時(shí)”。在采光權(quán)糾紛案件中，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的舉證責(zé)任是其所擁有或者出租的房屋被新樓遮擋，導(dǎo)致采光受阻或者無(wú)法采光。此外，只有那些原采光權(quán)正在或?qū)⒁艿角址傅娜瞬拍艹蔀樵?。?quán)利人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)明知有其他建筑物阻擋房屋采光的，購(gòu)房人不得以房屋被其他建筑物阻擋為由對(duì)采光權(quán)提起訴訟。相鄰建筑物，特別是建筑物使用者，應(yīng)當(dāng)按照有利于生活、團(tuán)結(jié)互助的原則，妥善處理相鄰關(guān)系。擅自搭建臨時(shí)建筑，造成他人采光減少的，視為侵權(quán)。

采光權(quán)糾紛是一種侵權(quán)糾紛，應(yīng)適用誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，即主張侵權(quán)的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，證明侵權(quán)人有侵權(quán)事實(shí)；對(duì)于侵權(quán)人，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任證明未對(duì)對(duì)方采光權(quán)造成損害。

在舉證責(zé)任分配上，應(yīng)當(dāng)注意，侵權(quán)建筑是否通過(guò)法定行政審批不是侵權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，即無(wú)論該建筑是否通過(guò)法定審批，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償只要造成采光權(quán)的實(shí)際侵權(quán)，就要承擔(dān)責(zé)任。你知道嗎