案例：秦某通過中介看到中鼎西路一二手房，并在意向書中約定該房總價(jià)36萬元，一周后簽訂了銷售合同。根據(jù)意向書約定，秦某當(dāng)天支付了1萬元意向金。一周后，秦某又向中介退還意向金，被中介拒絕。為此，秦某將中介告上法庭。法院經(jīng)審理查明，秦先生按照意向書支付了1萬元意向金。意向書中明確約定了意向金的用途和處理方法：“協(xié)商成功后，將意向金轉(zhuǎn)為購房保證金。如果買方未能購買或履行合同，賣方將沒收意向金?！?。庭審中，中介出示證據(jù)證明，張某在收到定金后的第二天簽署了意向書，并收到定金1萬元。據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請(qǐng)求。秦某沒有上訴。點(diǎn)評(píng)：意向金不同于定金，定金遵循“合同自由”原則，按雙方約定辦理。實(shí)踐中，根據(jù)法院判決和行業(yè)慣例，定金意向書的達(dá)成和談判的成功是定金返還的關(guān)鍵。協(xié)商成功前，按照規(guī)定，上下戶有權(quán)單方終止對(duì)中介的委托，故意向金應(yīng)予返還。但撤銷委托給中介機(jī)構(gòu)造成損害的，由上下級(jí)承擔(dān)賠償責(zé)任。協(xié)商成功的，應(yīng)當(dāng)約定主要銷售條件或者支付定金。一般來說，上下戶在收到中介轉(zhuǎn)來的意向金后，就有了存款的法律關(guān)系。這就是說，如果任何一方拒絕交易，都將按照“押金罰則”進(jìn)行處理，即上家不賣房子的，要退兩次，下家不買房子的，就拿不回意向金。這里，有兩點(diǎn)需要說明：一是對(duì)定金的處理要有明確的書面約定；二是中介要履行告知義務(wù)，遵守誠實(shí)信用原則，否則不能擅自將定金轉(zhuǎn)為定金。案例：張某看到廣元路一二手房通過中介掛牌出售，認(rèn)為比較合適。隨后他聯(lián)系中介看房并達(dá)成購房意向，并于當(dāng)天向中介支付了1萬元。然而，當(dāng)中介聯(lián)系業(yè)主，確認(rèn)房屋買賣并轉(zhuǎn)讓意向金時(shí)，業(yè)主卻食言，以家庭不和為由拒絕出售房屋。無奈之下，中介只好通知張某，中介不成功，房子拒絕出售，要求他換別的房子，或者拿到意向金。但張某認(rèn)為，如果銷售失敗，中介公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)過多次協(xié)商，張某和中介沒有達(dá)成協(xié)議。張某將中介告上法庭，要求中介按照《存款法》承擔(dān)賠償責(zé)任。一審法院駁回了張某的賠償請(qǐng)求，二審維持原判。點(diǎn)評(píng)：在這類糾紛中，有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是下家認(rèn)為自己既然與中介簽訂了中介合同，約定了具體的銷售條件，并支付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房?jī)r(jià)，但最終沒能買到房子，他們就認(rèn)為中介違反了合同。筆者將這種糾紛稱為“包購糾紛”，即下家誤認(rèn)為中介一定要成功，否則就是違約。近兩年來，由于房?jī)r(jià)上漲，此類糾紛屢見不鮮。當(dāng)買房失敗、房?jī)r(jià)上漲時(shí)，購房者的心理很難平衡。這種說法不能得到法院的支持。中介服務(wù)是信息服務(wù)和媒介服務(wù)。中介服務(wù)最突出的特點(diǎn)是“中介”，即中介不是任何一方的代理人，其服務(wù)行為是交易行為，不是法律行為。它不能決定企業(yè)最終能否成功，當(dāng)然也不能承擔(dān)任何一方的權(quán)利或義務(wù)。當(dāng)然，如果中介失敗，根據(jù)我國合同法，中介不得向委托人收取報(bào)酬。中介活動(dòng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依法由中介機(jī)構(gòu)自行承擔(dān)。

所謂的“厄運(yùn)”導(dǎo)致了退房時(shí)存款需求的不支持。

案情：吳某通過中介，看中了虹口區(qū)一套二手房。通過中介服務(wù)，吳某和朱某簽訂了房地產(chǎn)買賣合同。合同簽訂當(dāng)天，吳某交了1萬元定金，上下兩戶約定了交房條件和付款方式。簽訂合同一周后，吳某食言，向中介發(fā)出書面通知，認(rèn)為上房隱瞞了一年左右內(nèi)有兩人先后在該房死亡的重要事實(shí)，造成重大誤解，要求解除買賣合同。業(yè)主原本不同意解除買賣合同，但經(jīng)中介溝通同意解除買賣合同，但未能就返還定金達(dá)成協(xié)議。兩個(gè)月后，該房屋將出售給他人，并因押金退還問題與吳某告上法庭。庭審中，吳某認(rèn)為死亡發(fā)生在房子里，很不幸。因前科未告知造成誤會(huì)，合同終止歸咎于前科。上層家庭認(rèn)為，生、老、病、死是人類的常識(shí)。下層家庭沒有義務(wù)詢問和告知自己。合同的終止應(yīng)歸咎于下層家庭。法院判決解除合同的責(zé)任歸于下一戶，駁回了吳某的訴訟請(qǐng)求。

點(diǎn)評(píng)：買賣合同簽訂后，因“倒霉”原因要求退房的案例為何敗訴？筆者認(rèn)為主要有三個(gè)原因：（1）死亡事實(shí)是否應(yīng)當(dāng)告知存在爭(zhēng)議。多數(shù)人認(rèn)為，除非下層家庭事先有特殊要求，上層家庭沒有提前告知死者的法律義務(wù)。（2） 業(yè)主或中介沒有欺詐的證據(jù)。欺詐通常是指故意告訴對(duì)方虛假信息或故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方做出錯(cuò)誤決定的行為。（3） 重大誤解理論難以建立。重大誤解通常是指行為人對(duì)行為的性質(zhì)、內(nèi)容、對(duì)象或其他直觀信息的誤解，導(dǎo)致行為的后果與自己的意思相違背。庭審中，夏佳稱購買該房屋的目的是將其用作婚房。但是，由于沒有證據(jù)證明合同簽訂前有約定或者要求，他同意接受房屋內(nèi)原有的設(shè)施和家具，因此法院沒有接受他的相應(yīng)辯解。但筆者認(rèn)為，如果有證據(jù)證明下一戶購買的房屋確實(shí)用作婚房，法院應(yīng)酌情采納吳某的請(qǐng)求，至少免除雙方的締約過失。案例：為改善居住條件，馬某委托中介出售嶗山東路一二手房，并與中介公司簽訂了中介合同。根據(jù)合同約定，馬某委托中介機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，并以不低于23萬元的價(jià)格出售房屋。委托期限自2002年9月1日起至同年11月30日止。非公開簽訂的，按合同價(jià)款的2.5%計(jì)列。簽訂中介合同后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬某與中介推薦的客戶王某私下有交易。經(jīng)協(xié)商，馬某認(rèn)為房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，以自己名義與中介簽訂的中介合同無效，并以此為由拒絕支付中介費(fèi)。經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，無果而終，無奈之下，中介將馬某告上法庭，按中介合同支付中介費(fèi)。一審法院查明上述事實(shí)，認(rèn)定中介合同合法有效，依法責(zé)令馬某支付約定的中介費(fèi)。馬英九沒有就此提出上訴。點(diǎn)評(píng)：依法簽訂的合同受國家法律保護(hù)。

馬某被責(zé)令按合同約定支付中介費(fèi)，這體現(xiàn)了合同的嚴(yán)肅性和娜的強(qiáng)迫性