【案情簡介】

2016年，李先生在辦理各項房屋建設審批手續(xù)后，因資金不足，向趙先生借款。根據(jù)雙方約定，趙先生借給李先生20萬元，用于蓋房子，期限兩年。如果李先生不能按期償還貸款本息，房子將歸雙方所有。這套房子2007年8月竣工，造價50萬元。兩年后，因李某未按期歸還貸款本息，趙某要求李某履行協(xié)議，但遭到拒絕。趙某起訴李某，要求李某按約定分房。

[法律解釋]

房屋換債協(xié)議有效嗎？對此有兩種不同的意見：

第一種意見是房屋債務協(xié)議雙方形成質押合同關系，根據(jù)我國《擔保法》第四十條的規(guī)定，質押合同無效。第二種意見認為，協(xié)議雙方不是質押合同，協(xié)議內(nèi)容不違法，協(xié)議有效。

小編同意第一種意見。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第四十條規(guī)定，訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定債務履行期屆滿，抵押權人未清償時，抵押物的所有權轉移給債權人。這是我國擔保法對質押條款的規(guī)定。質押條款，即不質押條款，是指抵押物所有權轉移的事先約定。訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得在合同中約定，債務人履行期屆滿，抵押權人未清償時，抵押物的所有權轉移給債權人。自羅馬法以來，各國法律都禁止了流動性質押合同，這主要是出于保護債權人、債務人和擔保人利益的考慮。例如，設立流動質物條款時，抵押物的價值可能遠遠高于或低于合同期滿時的價值。如果高于價值，對抵押人是不公平的。如果低于價值，這將是不公平的抵押權人單位。因此，各國法律普遍禁止流動性條款，我國擔保法也規(guī)定抵押合同中的流動性條款無效。

就本案而言，本案的主合同是貸款合同，主要涉及貸款金額、貸款期限、還本付息等內(nèi)容，雖然本案沒有將房屋設定為貸款的抵押物，李某和趙某在借款合同中約定：“李某未按期償還借款本息的，房屋雙方各占一半”，該約定與抵押合同中約定的關于李某和趙某的流動性條款具有同等效力。而且，對于房價飛漲的市場來說，兩年前，房費是50萬元，但貸款期滿兩年后，房價卻漲了不少。借款人認定協(xié)議有效并按兩年前的協(xié)議履行，顯然是不公平的。

在處理本案時，應當認定流動性條款的約定無效，但不影響借款合同的效力。李某應按約定償還趙某貸款本息。如果李某沒有其他財產(chǎn)要還清，他可以對李某的財產(chǎn)進行市場估價，并進行分割。以上是小編為您整理的相關知識。相信通過以上的知識你已經(jīng)有了一個大致的了解。如果你的情況更復雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎