首先，房產(chǎn)證上只有夫妻的名字，購房者并不知道房子是夫妻共同財產(chǎn)。在這種情況下，雙方簽訂的房屋買賣合同是有效的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉的意見》第八十九條規(guī)定，部分共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間擅自處分共有財產(chǎn)，一般無效，但第三人善意有償取得財產(chǎn)的，第三人的合法權(quán)益受保護。這一規(guī)定的目的是在不知道物權(quán)的情況下保護第三人的合理信賴。買受人與產(chǎn)權(quán)證權(quán)利登記人訂立合同，是正常的、善意的交易，應(yīng)當(dāng)受法律保護。在《婚姻法》中，夫妻對共同財產(chǎn)享有平等的處理權(quán)，是針對夫妻雙方的權(quán)利和義務(wù)。它只在夫妻之間起作用，不能對抗善意第三人。第二，房產(chǎn)證上只有夫妻的名字，但購房人知道房子是夫妻共同財產(chǎn)。針對這種情況，法律也有相應(yīng)的規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第十七條規(guī)定，夫妻共同財產(chǎn)的重要決定，不是因為日常生活的需要，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，達(dá)成協(xié)議。如果其他人有理由認(rèn)為這是夫妻共同意愿的表達(dá)，另一方不得以第三方的不同意或無知為理由反對善意。由此可見，只要買受人有證據(jù)證明對方同意出售房屋，一方簽訂的房屋買賣合同也是有效的。

比如夫妻雙方一起到中介賣房，或者夫妻雙方共同協(xié)商合同，或者房價被未簽訂買賣合同的一方接受等，都可以作為購房人是善意第三人的證據(jù)聚會。三是產(chǎn)權(quán)證上有夫妻雙方的名字，但只有夫妻雙方簽訂房屋買賣合同。房屋買賣合同除非經(jīng)未簽約方事后確認(rèn)，否則不生效。因為在簽訂合同的過程中，法律要求雙方承擔(dān)謹(jǐn)慎的義務(wù)。這種謹(jǐn)慎的義務(wù)是合理的、正式的，一般公眾都可以實現(xiàn)。否則，不履行謹(jǐn)慎義務(wù)的一方將承擔(dān)合同無效等不利后果。眾所周知，產(chǎn)權(quán)證是權(quán)利人享有房屋的憑證。在產(chǎn)權(quán)證上登記夫妻雙方姓名的，買受人不得以上述第一條、第二條規(guī)定的理由進行抗辯。在簽訂房屋買賣合同時不要求雙方簽字，不履行謹(jǐn)慎義務(wù)，因此買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。

以上是夫妻擅自變賣共同財產(chǎn)效力的相關(guān)知識。在房屋買賣合同糾紛案件中，夫妻共同擁有的房屋由夫妻單方出售的情況時有發(fā)生。鑒于住房一般是夫妻共同財產(chǎn)中最重要的部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)，各級法院在處理此類糾紛時更加謹(jǐn)慎。如果您有任何其他問題，歡迎您在本網(wǎng)站進行法律咨詢。你知道嗎