房屋登記行政訴訟時(shí)效的適用是房屋登記行政訴訟案件中的重要問題之一，它往往決定著案件是否因超出訴訟時(shí)效而被受理或駁回。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于實(shí)施〈中華人民共和國〉若干問題的解釋》第四十二條規(guī)定，人民法院自受理之日起，對(duì)涉及房地產(chǎn)20年以上或者其他具體行政行為5年以上的，不予受理打官司。房屋登記發(fā)證是否屬于其他具體行政行為將決定房屋登記發(fā)證是否屬于其他具體行政行為我記得最久。因此，有必要進(jìn)行深入的研究。行政訴訟時(shí)效是指公民、法人和其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益時(shí)，向人民法院提起訴訟的有效期。一旦結(jié)束，法院將不再受理或駁回，當(dāng)事人也將不再受理行政行為行政訴訟，即超過期限不能啟動(dòng)訴訟。

與房地產(chǎn)有關(guān)的“具體行政行為”與“其他具體行政行為”有區(qū)別：前者是行政機(jī)關(guān)依法賦予權(quán)力，通過法定程序確認(rèn)客觀事實(shí)的行政行為，屬于行政行為合理管理產(chǎn)生的行政行為；合理管理是指行政機(jī)關(guān)以外的組織行使特定法律授權(quán)的一定行政職能而產(chǎn)生的非管理性行政行為。兩者在管理主體、性質(zhì)、法律效力等方面存在差異。

由于涉及房地產(chǎn)的具體行政行為包括“具體行政行為”和“其他具體行政行為”，訴訟時(shí)效不同，房屋登記發(fā)證屬于哪種行政行為？筆者認(rèn)為，房屋登記發(fā)證應(yīng)當(dāng)屬于其他具體行政行為，這是由其法律特征所決定的。

首先，從管理主體的角度看，房屋登記機(jī)關(guān)是一個(gè)特定的登記發(fā)證單位，屬于法律法規(guī)授權(quán)的其他組織，是指依照特定法律法規(guī)履行行政職能的民間組織，屬于行政機(jī)關(guān)的代理。在這一點(diǎn)上，《物權(quán)法》第九條至第十三條、《房屋登記辦法》第四條對(duì)授權(quán)法律法規(guī)有明確規(guī)定。眾所周知，房屋登記發(fā)證可以分為登記機(jī)關(guān)和登記機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記發(fā)證管理工作。登記機(jī)關(guān)受登記主管機(jī)關(guān)委托，依法授權(quán)，對(duì)登記發(fā)證的具體行為負(fù)責(zé)。屬于非國家行政機(jī)關(guān)的組織。就無錫而言，市產(chǎn)權(quán)監(jiān)督所屬于“公益性”行政事業(yè)單位，不應(yīng)具備國家行政機(jī)關(guān)的組織要素，而只能是特定法律法規(guī)授權(quán)的非國家行政機(jī)關(guān)組織，即，其他行政組織。其次，從組織結(jié)構(gòu)上看，登記組織符合其他行政組織的條件，主要是因?yàn)樗且婪男械怯洶l(fā)證行政職能時(shí)的具體行政行為主體，能夠承擔(dān)法律責(zé)任外部責(zé)任。行政訴訟的對(duì)象雖然是登記機(jī)關(guān)，但真正應(yīng)訴并承擔(dān)法律責(zé)任的卻是登記機(jī)關(guān)。第三，從登記的新理念看，房屋登記必須是其他行政行為。隨著《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的實(shí)施，房屋登記成為房屋登記的核心，這已不足以滿足“房地產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)唯一合法憑證”的舊觀念；實(shí)行房屋登記“登記”根據(jù)申請(qǐng)？-然后，由申請(qǐng)人開始登記，不再是登記機(jī)關(guān)的管理手段；登記機(jī)關(guān)的職能由“頒發(fā)房產(chǎn)證”變?yōu)椤耙婪ǖ怯浄课輽?quán)屬和其他應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诜课莸怯洸旧系氖马?xiàng)”，以登記為物權(quán)公示手段，嚴(yán)格限制登記機(jī)關(guān)依職權(quán)登記的情形；登記機(jī)關(guān)實(shí)行“形式審查為主，必要的實(shí)質(zhì)審查為輔”的原則。實(shí)質(zhì)審查不再是“行政確認(rèn)”，而是“行政確認(rèn)”。從這些變化來看，房屋登記行政行為的性質(zhì)也發(fā)生了相應(yīng)的變化。也就是說，登記完全由當(dāng)事人的意志產(chǎn)生，不再具有“具體行政行為”的“行政管理”要素，只能是“其他具體行政行為”。同時(shí)，房地產(chǎn)許可證的法律地位不能與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等行政許可證件相提并論。它屬于登記形式的產(chǎn)物，即其他行政行為的結(jié)果。第二，房屋登記行政行為的時(shí)效應(yīng)短不宜長。就無錫而言，目前無錫市共有1萬套1989年以前發(fā)放的無公寓房舊私房房產(chǎn)證。據(jù)測(cè)算，西山區(qū)、惠山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)共有未拆遷的農(nóng)村舊民房房產(chǎn)證約10萬套。以《不動(dòng)產(chǎn)具體行政行為》的“20年”訴訟時(shí)效作為房屋登記訴訟時(shí)效的，可以將舊私房登記發(fā)證納入行政訴訟范圍，而90%以上的老私房將成為行政訴訟的主要對(duì)象。有人可能會(huì)認(rèn)為，這是一件好事，也是對(duì)登記機(jī)關(guān)的一種考驗(yàn)。其實(shí)持這種觀點(diǎn)的人看不到事情的另一面，即大量行政訴訟不利于社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)城市房屋一般登記和農(nóng)村房屋一般登記的登記規(guī)定各不相同，與現(xiàn)行規(guī)定更不相同。特別是當(dāng)時(shí)農(nóng)村房屋一般登記沒有登記辦法。現(xiàn)在，提起訴訟時(shí)，要求被告提供當(dāng)時(shí)證明的法律依據(jù)，或者按照現(xiàn)行的登記方式，對(duì)當(dāng)時(shí)的登記進(jìn)行計(jì)量，并經(jīng)常指責(zé)登記機(jī)關(guān)違法，在1989年至1991年城市房屋一般登記和1988年農(nóng)村房屋一般登記之后，相對(duì)穩(wěn)定的房屋權(quán)屬狀況將被破壞，社會(huì)安定團(tuán)結(jié)將面臨新的挑戰(zhàn)，急劇增加就是明證在農(nóng)村住房需要退證的情況下。如果行政訴訟時(shí)效為五年，可以大大降低行政訴訟的意圖，穩(wěn)定社會(huì)秩序。

如果將行政訴訟時(shí)效定為五年，可以大大減少行政訴訟中被告人法律地位不平等的現(xiàn)象。從1995年無錫市首例行政訴訟案件到今天的行政訴訟案件，大致可以分為三類：一類是起訴登記機(jī)構(gòu)；另一類是不受理登記機(jī)構(gòu)的發(fā)證行為，包括要求注銷發(fā)給他人的房產(chǎn)證；三是不接受登記機(jī)構(gòu)更正房屋登記簿。從以上情況看，第二類行政訴訟占80%以上，對(duì)登記機(jī)關(guān)影響最大。絕大多數(shù)已登記、領(lǐng)牌的舊私房面臨拆遷。即使他們?cè)缇椭婪孔右呀?jīng)被繼承、捐贈(zèng)和出售，并且知道他們不再是合適的關(guān)系人或合適的申請(qǐng)人，他們自覺地以“明知房屋已轉(zhuǎn)讓登記給第三人”為理由，利用行政訴訟時(shí)效為起訴創(chuàng)造條件。這樣，行政訴訟時(shí)效計(jì)算的起始時(shí)間就變得自定，登記機(jī)關(guān)和作為被告的人民法院很難知道或者確定行政訴訟時(shí)效計(jì)算的真正起始時(shí)間