“五證”是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。前兩項(xiàng)由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)；《國有土地使用證》、《國有土地使用證》商品房預(yù)售許可證由市國土資源和房屋局頒發(fā)?！秶型恋厥褂米C》五證內(nèi)容普通購房者記不住五證的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，也不用記那么多。買房時(shí)只需看《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》。因?yàn)槿绻_發(fā)商沒有取得《國有土地使用證》，就得不到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，沒有上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，就得不到《預(yù)售許可證》。開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》的，可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、用地等方面已通過政府審批，具備進(jìn)入已開發(fā)商品房市場交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商只有持有“預(yù)售許可證”，才能與客戶簽訂正式的“預(yù)售合同”。這提醒購房者，在簽訂合同前要先看看自己的房子是否在預(yù)售范圍內(nèi)，謹(jǐn)防開發(fā)商“偷梁換柱”。

買受人交付房屋時(shí)（“兩證”和“一表”只能在項(xiàng)目竣工后出具，一般開發(fā)商在購房時(shí)只能提供“五證”，應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和賣方提供完整的“五證”、“兩證”“一種形式”，這是法律對(duì)賣方的基本要求“五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開工許可證）、商品房銷售（預(yù)售）許可證“兩本書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》“一表”是指竣工驗(yàn)收記錄表。《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或者個(gè)人）使用國有土地的合法憑證，受法律保護(hù)。根據(jù)國有土地使用方式的不同，北京市國土房管局分別加蓋了國土房管局劃撥的土地使用證專用章和國土房管局核發(fā)的土地有償使用證專用章。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，由城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的合法憑證。未取得本證的用地單位是違法用地單位，房地產(chǎn)銷售也屬于違法行為，因此無法取得房地產(chǎn)權(quán)證。

審批發(fā)布的目的是確保土地利用符合城市規(guī)劃，保障建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》擅自占用土地的，建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)項(xiàng)目的法律憑證，建設(shè)活動(dòng)監(jiān)督檢查的法律依據(jù)。未取得本證的建設(shè)單位，因違法建設(shè)，不能取得房地產(chǎn)權(quán)證。

發(fā)行目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的法律地位，保障有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。法律后果：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，對(duì)責(zé)任人可以由其所在單位給予處分，也可以由上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》（施工開工許可證）是建設(shè)單位滿足各種施工條件，允許開工建設(shè)的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行建設(shè)的合法憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。未取得施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目均為違法建設(shè)，不受法律保護(hù)。各種施工條件具備后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)建筑許可證，領(lǐng)取建筑許可證。商品房銷售（預(yù)售）許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。主管機(jī)關(guān)為國土房管局，證書由市國土房管局印制、登記、核準(zhǔn)、頒發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房時(shí)，如果房屋已經(jīng)建成，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。如果購房者需要調(diào)查房屋的施工質(zhì)量，還可以查看房地產(chǎn)開發(fā)商的《工程驗(yàn)收合格證》。

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