以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途和開發(fā)期限進(jìn)行開發(fā)。超過出讓合同約定日期一年以上未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；超過兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。總則（1）根據(jù)出讓合同，土地使用權(quán)出讓金已全部繳納，取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)項(xiàng)目的，超過開發(fā)總投資的25%建成后，如果屬于開發(fā)用地，將形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地的條件。

轉(zhuǎn)讓合同的效力和轉(zhuǎn)讓后取得土地使用權(quán)的土地使用者。轉(zhuǎn)讓合同體現(xiàn)了出讓人（國(guó)家）和受讓人（土地使用者）的意愿。該法一經(jīng)生效，即具有法律效力。轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓其權(quán)利不影響轉(zhuǎn)讓合同的繼續(xù)履行。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)出讓后的土地使用權(quán)使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同剩余使用年限減去原土地使用者使用年限。商品房預(yù)售商品房預(yù)售是一種特殊的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，預(yù)售方具有一定的投機(jī)行為，預(yù)購(gòu)方具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果不加以控制，預(yù)購(gòu)方的權(quán)益極易受到侵害。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了比一般土地使用權(quán)出讓更嚴(yán)格的限制條件和程序。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（1）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）根據(jù)提供的商品房情況預(yù)售，開發(fā)建設(shè)投資達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)送縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門登記。商品房預(yù)售所得必須用于相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)。劃撥土地使用權(quán)（經(jīng)濟(jì)適用住房）轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容不充分。劃撥土地使用權(quán)人只有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，沒有分權(quán)和完全收益權(quán)。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得國(guó)有土地所有人代表的同意，并依法與其分享土地收益。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定依照國(guó)務(wù)院規(guī)定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，出讓人應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的土地收益上繳國(guó)家或者依法予以補(bǔ)償國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他待遇。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋已竣工的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。你知道嗎