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寧波
開發(fā)商在沒有交房條件的情況下通知交房，其法律后果是什么
來源:
律霸小編整理
·
2025-12-19
·
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在商品房糾紛中，開發(fā)商為規(guī)避違約責(zé)任，在不具備交付條件的情況下，通知買受人在合同約定的交付期限內(nèi)辦理交付手續(xù)。第一種觀點認為，商品房買賣合同中明確約定了交付條件（同時應(yīng)考慮法律法規(guī)的限制性規(guī)定），開發(fā)商將在沒有交付條件的情況下交付（即綜合驗收）。在合同法上屬于瑕疵貨物，買受人有權(quán)拒絕或者請求補充協(xié)議。但接受該商品房的，視為同意變更約定的交付條件。福建省高級人民法院《關(guān)于審理《房地產(chǎn)管理法》實施后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的意見》第三十六條規(guī)定：“預(yù)售商品房未通過驗收，實際交付使用的，而預(yù)購方聲稱預(yù)售交付不符合合格條件，并聲稱實際交付日期后逾期支付違約金不予支持，“第二點是開發(fā)商在通知交付時未進行綜合驗收，違反了合同雙方的約定。交房日期應(yīng)為實際滿足交房條件之日，逾期交房由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。上海市法院本案認為：商品房不符合交付條件，但已實際交付的，出賣人能補辦房產(chǎn)證的，以符合交付條件的日期為交付日期；出賣人不能補辦房產(chǎn)證的，應(yīng)視為未交貨。（筆者持此觀點）在實踐中，商品房已經(jīng)通過了綜合驗收，并取得了相關(guān)證明文件。買受人接受房屋時，因房屋有瑕疵而拒絕接受。從約定的交付日期到商品房缺陷消除之日，是否也存在逾期交付和違約的問題？對此，筆者認為應(yīng)該區(qū)別對待。一是一般瑕疵屬于商品房質(zhì)量責(zé)任追究。買受人可以向開發(fā)商索賠商品房的保修責(zé)任，可以通過商品房買賣合同中的保修條款解決，但不能歸為逾期交房的責(zé)任范疇；二是屬于重大質(zhì)量問題，而缺陷足以突破基于驗收證書“可信性”的綜合缺陷，實踐中往往需要第三方即國家質(zhì)監(jiān)部門。此時，購房者有權(quán)拒絕接受房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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