如何認(rèn)定商品房承銷合同的效力以及對(duì)合同效力有何影響？

1。保險(xiǎn)人主體資格對(duì)合同效力的影響。我國法律、行政法規(guī)對(duì)承銷商的主體資格沒有規(guī)定。根據(jù)建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十五條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)并取得了工商營業(yè)執(zhí)照?！俺袖N商必須具有房地產(chǎn)中介資格。未取得房地產(chǎn)中介資格的公司或個(gè)人包銷商品房是否有效？法律、行政法規(guī)沒有禁止性規(guī)定。對(duì)此，根據(jù)法律和司法解釋的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的無效。目前，法律、行政法規(guī)對(duì)承銷商、房地產(chǎn)銷售代理的主體資格要求沒有規(guī)定，公司和個(gè)人可以擔(dān)任承銷商。而且，雖然建設(shè)部出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立并取得營業(yè)執(zhí)照，但規(guī)定是部門規(guī)章，不是法律、行政法規(guī)，而且這些規(guī)定不是強(qiáng)制性的。因此，在上述情況下，雖然房地產(chǎn)公司尚未取得房地產(chǎn)中介資格，其簽訂的承銷合同應(yīng)認(rèn)定具有法律效力，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。在實(shí)踐中，支付承銷款通常是將承銷商的支付與銷售情況脫節(jié)，即無論銷售情況如何，承銷商都會(huì)按照約定的期限向開發(fā)商支付承銷房款。承銷資金的支付一般是在預(yù)售許可證出來之后，但有些合同規(guī)定，承銷資金是在土地出讓合同簽訂時(shí)（預(yù)售許可證出來之前）支付的。開發(fā)商與承銷商在承銷期間的關(guān)系是委托代理關(guān)系，承銷商代理行為的后果由委托人承擔(dān)，所以包銷商按照約定期限支付包銷房屋款的操作方式符合代理關(guān)系的規(guī)定；土地出讓合同簽訂時(shí)（預(yù)售許可證出爐前），包銷商提前向開發(fā)商支付房款，這是一種叫做承銷的行為。在這種情況下，筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的有效要件來確定其效力。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過這樣的情況：該項(xiàng)目位于市區(qū)，房屋總承銷面積約10萬平方米，承銷價(jià)格為7000元/平方米。在簽訂承銷合同時(shí)，該項(xiàng)目只有土地使用權(quán)證，未取得施工許可證（且未破土動(dòng)工）。在簽訂承銷合同時(shí)，雙方約定由承銷商向開發(fā)商支付3.5億元，這叫承銷，但實(shí)際上是轉(zhuǎn)讓。起訴前未取得商品房預(yù)售許可證的，依照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和《合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無效。

3。承銷商的預(yù)售行為對(duì)合同效力的影響在上述案例中，房地產(chǎn)公司在取得預(yù)售許可證之前就開始銷售該住宅樓，并向購房客戶收取定金。其行為是否影響承銷合同的效力？承銷行為不是單純的銷售行為，因此承銷合同的效力不能與商品房預(yù)售合同的效力相提并論。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理爭議案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同視為無效，但如果出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)定為有效，“因此，只要在承銷期限屆滿前取得預(yù)售許可證，買賣條款約定仍然可以認(rèn)定為有效。但無論如何，預(yù)售本身不能影響承銷合同的效力。你知道嗎