產(chǎn)業(yè)性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應注意哪些法律問題？

1。界定與保證條款從方便、嚴格、避免歧義的角度出發(fā)，工業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當從對擬轉(zhuǎn)讓工業(yè)不動產(chǎn)的標的物、轉(zhuǎn)讓費用、交付日期等重要概念的界定入手。

在所有交易中，尤其是在交易金額巨大、涉及合法穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營的工業(yè)房地產(chǎn)交易中，確保對方的適宜性非常重要。合同應當督促出讓人承諾并保證出讓人是工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，對土地和建設不存在抵押等權(quán)利和負擔，與第三人不存在糾紛。同時，合同中還應列出與工業(yè)房地產(chǎn)有關的權(quán)利證明和重點行政審批文件。轉(zhuǎn)讓人需要的，受讓人可以對轉(zhuǎn)讓標的的合法性和轉(zhuǎn)讓價款的支付作出保證和承諾。區(qū)位和面積在商品房經(jīng)營中，房地產(chǎn)的區(qū)位和面積是關鍵。對于工業(yè)地產(chǎn)來說，這個信息也是不可或缺的。但同時，工業(yè)地產(chǎn)一般使用面積大，且會有各種配套設施，場地大小和位置也會對實際使用產(chǎn)生一定影響。對此，我們可以考慮通過鎖定土地證和房產(chǎn)證的方式來澄清上述信息。第三，轉(zhuǎn)移資金和支付方式無論是不是專業(yè)買家，他們一般都會充分關注交易金額和支付方式，并能結(jié)合自身經(jīng)濟實力做出切實安排。

需要注意的是，許多工業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)變更登記可能存在一些變數(shù)。比如，有的尚未竣工；有的雖已實際投入使用，但仍在依法建設中；有的已取得房產(chǎn)證，甚至使用多年，但有抵押等權(quán)利。

在上述情況下，如果受讓人只約定支付轉(zhuǎn)讓金的期限，將面臨房產(chǎn)證能否辦理變更登記的法律風險。在這種情況下，我們一般建議買方按照交貨、辦證等關鍵環(huán)節(jié)分期付款。第四，交付條件和程序?qū)ζ胀ㄉ唐贩坑邢鄬栏竦慕ㄖ?guī)范。一般情況下，買家不需要特別注意。然而，工業(yè)地產(chǎn)的設計和建造通常是由業(yè)主自己決定的。因此，受讓人必須從自身需要出發(fā)，在合同中明確物業(yè)應具備的配套設施。一般來說，配套設施主要包括供電、供水、通信、燃氣管道設施、雨污水排放設施、道路及附屬設施、電話、用電容量等，如果不注意任何細節(jié)，可能會增加數(shù)百萬元的投資。

此外，在滿足移交條件的前提下，應明確移交確認的責任人和移交前后的風險承擔事項?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)應當?shù)怯?。因此，將房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下，即以買受人名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證，是房地產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移也不例外。

如果轉(zhuǎn)讓的是單棟或整棟建筑，而工業(yè)房地產(chǎn)本身沒有抵押等權(quán)利，能否辦理房產(chǎn)證主要取決于轉(zhuǎn)讓人的意愿。在這種情況下，設定適當?shù)姆制诟犊畋壤峁┻m當?shù)倪`約條款，對于促進轉(zhuǎn)讓方盡快、順利地辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，可以起到非常積極的作用。

如果只轉(zhuǎn)讓一塊房地產(chǎn)的一部分或一棟樓的幾層，可能會遇到房產(chǎn)證分割的問題。此時，房產(chǎn)證能否辦理，不僅取決于出讓方的意愿，也取決于政府部門的態(tài)度。一個比較穩(wěn)妥的策略是事先進行詳細徹底的調(diào)查，同時在轉(zhuǎn)讓合同中約定適當?shù)倪`約條款，使房產(chǎn)證在無法辦理時能夠順利收回。除上述事項外，還需在出讓合同中明確工業(yè)地產(chǎn)的特殊性：批準項目用地繼續(xù)建設、延長土地使用期限、退還土地出讓金等，同時根據(jù)項目本身的特點，特別是結(jié)合買受人自身關注的重點，受讓人還應在轉(zhuǎn)讓合同中約定明確、詳細的違約條款和糾紛解決方式。通過以上分析可以看出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同需要根據(jù)項目的具體特點進行量身定制。這首先需要對該項目進行深入細致的法律盡職調(diào)查。以上是對“工業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應注意哪些法律問題”的回答。如果您還有其他問題，請訪問律師網(wǎng)網(wǎng)上咨詢或找律師咨詢。你知道嗎