針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，如何在稅收待遇方面確定房地產(chǎn)開發(fā)完成前后的成本和條件，國家稅務總局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》取得的所得，應當依法納稅確認為銷售收入的實現(xiàn)。這說明房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入的確認不具備完工與否的條件，這與會計的相關規(guī)定有很大區(qū)別。相應地，企業(yè)所得稅成本與會計成本的處理也存在著本質(zhì)的區(qū)別。本文試圖分析產(chǎn)品開發(fā)完成前后的成本處理方法。開發(fā)產(chǎn)品完成前成本的確認開發(fā)產(chǎn)品完成前發(fā)生的成本通過“開發(fā)成本”科目反映出來?！伴_發(fā)成本”項目的內(nèi)容與國家稅務總局[2009]31號文中的稅費支出內(nèi)容相同，包括以下內(nèi)容：

I.征地費和拆遷補償費。是指取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）所發(fā)生的各項費用，主要包括土地收購價款或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費等，土地使用權變更及附加費的地價及相關稅費、拆遷補償費、安置搬遷費、動遷房建設費、危房作物補償費等；二、前期工程費。

是指項目開發(fā)前期水文地質(zhì)調(diào)查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、準備和進場的費用。三是建安成本。

指開發(fā)項目開發(fā)過程中的建安成本，主要包括開發(fā)項目的建安成本。四是基礎設施建設成本。

是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的基礎設施支出，主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費用，環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等景觀環(huán)境工程費用。五是公共設施成本。

是指開發(fā)項目中發(fā)生的公共配套設施支出，屬于獨立非營利性質(zhì)，產(chǎn)權屬于全體業(yè)主，或無償捐贈給當?shù)卣蛘檬聵I(yè)單位。6開發(fā)開銷。

是指企業(yè)為直接組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的不能歸屬于特定成本對象的成本費用，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等，勞動保護費、項目管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷、項目營銷設施建設費等在會計處理中，開發(fā)產(chǎn)品完工前預售收入的損益不結(jié)轉(zhuǎn)，累計借方發(fā)生額或期末余額“開發(fā)成本”科目反映了開發(fā)產(chǎn)品項目成本的實際投入。在稅收待遇方面，國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，銷售未完成開發(fā)產(chǎn)品所得，按估計毛利率按季（月）計算，計入當期應納稅所得額。由此可見，稅法應當確認未完成開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入，而不是直接計算相應的稅收成本，而是根據(jù)稅收毛利率間接確定銷售毛利。

開發(fā)產(chǎn)品完成后成本的確認

開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)完成交付使用時，應當在會計上確認收入，并將“開發(fā)成本”收取的成本按成本結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本銷售建筑面積占銷售建筑面積的比例。

在會計處理方面，無論是在資產(chǎn)負債表日還是財務報告日，成本項目所反映的成本都可能無法取得全部結(jié)算發(fā)票。為保證損益核算的真實性和準確性，還包括準確核算單位建筑面積開發(fā)成本的成本。因此，開發(fā)產(chǎn)品完工后，按銷售建筑面積和單位成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，可以從會計報表中反映開發(fā)項目的實際經(jīng)營情況。在稅收待遇方面，國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)完成后，應當及時結(jié)清稅收成本，計算以前銷售收入的實際毛利，同時，實際毛利與相應估計毛利的差額，計入當年應納稅所得額。第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完成后，企業(yè)可以選擇在完成年度企業(yè)所得稅匯算清繳前確定稅收成本核算終止日期，不得滯后。上述稅法的內(nèi)容可以概括如下：

1。應稅成本必須在產(chǎn)品開發(fā)年度完工時結(jié)算。

2。根據(jù)結(jié)算的稅收成本，調(diào)整以前銷售收入的實際毛利與預計毛利之間的差額，計入當年應納稅所得額。稅務成本核算的結(jié)束日期在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。會計成本與稅收成本的區(qū)別如下：

1。會計費用的年末結(jié)算在資產(chǎn)負債表日結(jié)束，會計結(jié)算日可以是下一年5月31日前的任何時點。會計成本可以從未入賬成本中提取，稅收成本規(guī)定，提取的成本不得超過國稅發(fā)[2009]31號文第32條規(guī)定的范圍和標準。在12月31日至5月31日期間取得法律證據(jù)的，可以將會計核算作為下一年度的成本或沖減應計成本，稅法可以計入本年度的稅收成本。

[例]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已于2008年9月完成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目并交付使用。委外項目合同總金額8000萬元，2008年12月31日前取得的發(fā)票金額5000萬元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，a公司根據(jù)12月31日的合同成本墊付3000萬元。年末結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。

稅務成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的稅務成本包括：

（1）。2008年12月31日前取得的發(fā)票金額為5000萬元；

（3）。不超過合同總金額10%的計提成本為800萬元；

企業(yè)本年銷售成本為8000萬元，企業(yè)本年稅金為6800萬元，差額為1200萬元。

開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認

開發(fā)產(chǎn)品完工是結(jié)算稅收成本的前提。國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，除土地開發(fā)外，符合下列條件之一的開發(fā)產(chǎn)品，視為完成：

1。開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

2。開發(fā)的產(chǎn)品已投入使用；2；

3。此外，《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品竣工標準納稅確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設開發(fā)的產(chǎn)品，應當在開始使用時使用，無論工程質(zhì)量是否通過驗收，或是否辦理竣工（竣工）備案手續(xù)和會計結(jié)算手續(xù)，均視為已完成。開發(fā)產(chǎn)品開始使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（含入住手續(xù)）或已實際投入使用。開發(fā)產(chǎn)品的報到手續(xù)未辦妥，驗收不合格的