1、 如何處理投資者與注冊(cè)人之間的不一致？

房子的實(shí)際出資人和產(chǎn)權(quán)登記人不一樣，那么房子應(yīng)該歸誰(shuí)所有？房屋所有權(quán)證是鑒定房地產(chǎn)權(quán)屬的有力證據(jù)，但不能作為鑒定房屋所有權(quán)證的絕對(duì)證據(jù)。房屋所有權(quán)證作為證據(jù)，在沒(méi)有其他證據(jù)的情況下，具有推定為房屋所有人的證據(jù)效力。當(dāng)?shù)怯浀臋?quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)，如果法院查明其實(shí)際出資額，法院最終將以該房屋的實(shí)際出資額保護(hù)物權(quán)，物權(quán)的權(quán)利主體為實(shí)際權(quán)利人。二是如何處理開(kāi)發(fā)商遲遲不辦理房產(chǎn)證，是購(gòu)房人通過(guò)交易取得房屋合法所有權(quán)，依法可以對(duì)所購(gòu)房屋行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)的證明。房屋所有權(quán)證是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。

同意買(mǎi)房，但開(kāi)發(fā)商尚未申請(qǐng)房產(chǎn)證。買(mǎi)方應(yīng)如何維權(quán)？記者從濟(jì)南仲裁委員會(huì)了解到，今年以來(lái)，涉及房產(chǎn)證糾紛的仲裁案件不斷增多，其中逾期辦證的違約責(zé)任問(wèn)題較為突出。

幾年前，一位市民與B公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（期房），約定購(gòu)買(mǎi)B公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的一棟建筑面積126平方米的樓房，B公司將一年內(nèi)驗(yàn)收合格的商品房交給a公司，并保證：a公司將在一年內(nèi)取得房地產(chǎn)證。本合同未約定甲方未取得房產(chǎn)證時(shí)，乙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。本合同簽訂后，甲方按合同約定向B公司支付全部購(gòu)房款，雙方辦理商品房交接手續(xù)，但4年后甲方仍未取得商品房房產(chǎn)證。期間，a了解到，B公司也在4年后完成了其開(kāi)發(fā)小區(qū)的商品房初步登記。

B公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期申請(qǐng)的違約責(zé)任？濟(jì)南仲裁委員會(huì)仲裁員、**中誠(chéng)仁和律師事務(wù)所律師姚*明表示，本案涉及義務(wù)主體、責(zé)任、賠償金額、訴訟期限等幾個(gè)法律問(wèn)題，有類似問(wèn)題的消費(fèi)者可以借鑒。由于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條與《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條不一致，對(duì)辦理房屋所有權(quán)證的義務(wù)主體有不同的理解。因此，一般情況下，房產(chǎn)證的初始登記（備案）需由開(kāi)發(fā)商完成，購(gòu)房者應(yīng)向房管部門(mén)提出申請(qǐng)，并由房管部門(mén)審核材料證明等手續(xù)。三方辦理房產(chǎn)證的行為具有關(guān)聯(lián)性和連續(xù)性。乙方在合同中約定，保證甲方在一年內(nèi)取得房產(chǎn)證。本協(xié)議未明確辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體。只能根據(jù)三方的共同行為來(lái)理解辦理房產(chǎn)證。乙方公司應(yīng)在一年內(nèi)完成該房屋的初始登記（備案），但事實(shí)上，該公司直到四年后才完成登記，尚未完成登記的，應(yīng)告知甲方逾期申請(qǐng)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

由于雙方簽訂的商品房（期貨房）買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定逾期申請(qǐng)證明的違約責(zé)任，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律適用若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，合同未約定違約金或者損失金額難以確定的，支付的購(gòu)房款總額可參照中國(guó)人民法院規(guī)定的銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

仲裁員提醒，逾期申請(qǐng)證書(shū)的違約金請(qǐng)求權(quán)存在訴訟時(shí)效問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條的規(guī)定，向人民法院或者仲裁委員會(huì)申請(qǐng)保護(hù)公民權(quán)利的期限為二年，法律另有規(guī)定的除外。實(shí)踐中，一些購(gòu)房者在購(gòu)房后很長(zhǎng)一段時(shí)間都拿不到房產(chǎn)證，因此要注意兩年的時(shí)效期，超過(guò)時(shí)效期的違約金索賠將很難得到支持。以上是小編整理的房地產(chǎn)問(wèn)題的答案。綜上所述，我們可以理解，投資者和注冊(cè)人是不同的，注冊(cè)人有權(quán)使用該房屋，除非有特殊情況。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。