不動產質押是否存在？《擔保法》第三十七條規(guī)定不能用于抵押的財產，不得用于質押。抵押與質押之間除了是否轉移占有和公示方式外，并無本質區(qū)別。因此，不能抵押的財產不得用于質押。如：土地所有權；耕地、宅基地、私人土地、私人山丘等集體所有的土地使用權；學校、幼兒園、醫(yī)院等公益性機構和社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益性設施；依法查封、扣押、監(jiān)管的財產等，不得用于質押。用于質押的，質押無效。出質人必須將房地產轉讓給質權人實際控制和占有。不動產轉移占有雖然困難，但出質人將質押的不動產轉移給質權人占有是不動產質押生效的重要條件。出質人將質押的不動產轉讓給質權人，質權人實際控制和占有該不動產的，質押才能生效。否則，質押將不生效。在確定是否“轉移占有”時，應把握兩點：一是轉移占有是指已經(jīng)完成的實際占有，而不是間接占有或推定占有；二是質權人應當繼續(xù)占有不動產，直至債權消滅。出質后，質權人代表出質人放棄對房地產的占有；出質后，質權人因保管質物困難，將房地產返還出質人；質權人放棄占有的，視為不動產質押在行使抵押權之前，先解除對不動產的占有。質權人所有的不動產應當與質押合同約定的質押不動產一致。最高人民法院關于適用《擔保法》的司法解釋第八十九條規(guī)定：“質押合同對質押財產約定不明確或者約定的質押財產與實際轉讓的財產不一致的，以實際交付占有的財產為準”。我們認為，該規(guī)定是針對動產質押作出的，對于不動產質押，應以嚴格控制合同效力為原則，不應參照此執(zhí)行。合同中質押的不動產與實際轉讓給質權人的不動產不一致的，視為質押無效。質權人以實際占有的不動產主張質權的，不予支持。我國法律是否承認不動產質押？

我國《擔保法》關于質權的一章只規(guī)定了動產和權利的質權，而沒有規(guī)定不動產的質權。因此，在審判實踐中，法律是否承認不動產質押的有效性存在很大爭議，因為不動產的實際行為能力不能用來設定質押。有人認為，我國的《證券法》作為一部專門規(guī)定證券問題的法律，在立法上必然要考慮其完整性和規(guī)范性。由于《擔保法》對動產質押作了明確規(guī)定，因此不可能省略相應的不動產質押。根據(jù)民法通則，當事人不能任意約定質押標的，擔保法關于質押標的的規(guī)定具有強制性。也就是說，如果《擔保法》沒有規(guī)定不動產質押，就意味著否定不動產質押作為一種擔保形式。當事人無法律依據(jù)設定房地產抵押的，視為無效。債權人無權要求質押房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產的價款優(yōu)先受償。

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