如何在雙方違約的房地產糾紛中適用定金法。

1.2在雙方違約的情況下，一方違約屬于法定或約定適用定金違約金，另一方在其他事項上違約的，只有前者單方適用定金違約金，后者可以追究相應的責任違約責任。如果雙方的違約行為屬于法定或約定適用定金違約金的，定金違約金適用于雙方，即一方丟失定金，另一方雙倍返還定金，在相互抵銷后，支付定金的一方可以收回全部或部分定金。

1.3實踐中，在處理上述問題時，應注意區(qū)分雙方違約與抗辯權的適用，以防止確立抗辯權的單方面違約被誤判為雙方違約。在定金的概念和性質上，定金是指當事人約定由一方支付給另一方作為擔保的一定數額的款項。它是一種法律擔保，旨在督促人們履行債務，保障債權的實現。簽訂合同時，必須書面約定定金，約定定金的金額和交付期限。支付定金的一方不履行義務的，無權要求對方返還定金；收取定金的一方不履行義務的，需要向對方雙倍償還債務。按其性質和效力可分為合同保證金、確認保證金、違約保證金、終止保證金和合同保證金。一般來說，只有買賣雙方書面明確約定“定金”一詞時，才是法律意義上的定金。但買賣雙方在合同中約定，因買受人違約導致雙方不能履行合同的，定金和定金不予退還；因開發(fā)商違約導致的，定金和定金應當雙倍返還。那么，定金和定金都屬于定金的性質，應當認定為購買定金。二是保證金在商品房中的應用。一些房地產開發(fā)項目往往在具備法定銷售條件之前就進行認購。雙方簽署認購書，讓買方支付一定數額的定金，即認購定金。認購保證金的性質在實踐中，認購書起到了為購房者預留房號、保證商品房買賣合同簽訂的作用。盡管認購書的性質在法學理論上仍存在爭議，但一般認為，商品房認購書與商品房買賣合同等同于預約合同與合同的關系，即預約合同是為履行約定而訂立的簽訂合同。通過在認購書中設定定金條款，可以約定雙方在一定期限內簽訂的商品房買賣合同的權利和義務，即當一方在簽訂合同時有過錯時，對另一方無過錯的有效補償。因此，從這個意義上講，購房定金屬于合同定金，即為保證商品房買賣合同正式簽訂而支付的定金。

2。所謂合同定金，是指為保證主合同的訂立而簽訂的從屬合同。存款的時間和效果比其他類型的存款更為特殊。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定，當事人約定以支付定金為主合同的，支付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權追索退還押金。本文是對存款的解釋和適用。定金雖然從屬于合同，但并不取決于主合同的效力。其效力是獨立的，在主合同成立之前就已經確立。其效力與主合同的法律效力無關。保證金的上述特征是由其功能決定的，即保證金的主要功能是保證主合同的簽訂。當其擔保的合同行為不發(fā)生時，違反承諾的一方將受到定金的處罰，定金將起到擔保作用。第三，如何在商品房買賣合同糾紛中適用定金規(guī)則。當買受人不能與開發(fā)商簽訂合同或買受人改變主意時，往往會發(fā)生是否退還定金的糾紛，從而引發(fā)糾紛，被法院起訴。

如何應用存款規(guī)則？實踐中有兩種不同的觀點。一種觀點認為，只要買受人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認購書約定，開發(fā)商不能退還買受人定金；另一種觀點認為，只要買受人按時簽訂商品房買賣合同，買方將在認購書上履行簽訂合同的義務。如果開發(fā)商不同意買受人提出的合同條件，導致合同無法簽訂，開發(fā)商應雙倍支付定金。作者認為這兩種觀點都有失偏頗。根據第一種觀點，開發(fā)商可以自由提出各種有利于自己的補充協(xié)議。只要購房者不能接受，開發(fā)商就可以堂而皇之地占有定金，這也是開發(fā)商在實踐中經常占有定金而不退還定金的主要原因。第二種觀點認為，只要購房者去找開發(fā)商簽合同，即使購房者多收費，開發(fā)商也必須簽訂正式的銷售合同，否則就必須雙倍交納定金，這也違背了公平和誠信的基本原則，不利于房地產交易市場的健康發(fā)展。因此，筆者認為，存款罰則的適用應符合公平、公正的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條，規(guī)定：“出賣人以認購、定購、預約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，應當依法將定金退還買受人因不可歸責于雙方的原因，商品房買賣合同不能訂立。”具體來說，如果合同一方無故未在認購書約定的時間和地點內簽訂買賣合同，或者擅自改變雙方在認購書中確認和約定的房屋基本情況、價格等條款，導致買賣雙方無法達成一致意見的簽訂銷售合同時，因一方原因不能簽訂合同的，應向該方支付定金。此外，現實中經常出現開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》就與購房人簽訂認購書和合同定金，開發(fā)商在認購書規(guī)定的期限內無法與購房人簽訂正式商品房銷售合同的現象因為他仍然無法取得《商品房預售許可證》。

筆者認為，在這種情況下，購房者也可以根據認購書中的定金條款，要求開發(fā)商支付雙倍定金。但是，因雙方未能就認購書中未提及的簽約細節(jié)等條款達成一致意見，導致商品房買賣合同未能簽訂的，不是一方原因，也不能歸責于雙方。如本合同不能簽訂，雙方不承擔違約責任。開發(fā)商應退還原押金，而不應再申請押金罰款。比如，購房者與開發(fā)商簽訂認購合同后，購房者支付了認購定金。雙方在約定的時間簽訂了主合同，即在簽訂購貨合同的過程中，因補充協(xié)議的條款而反復協(xié)商、糾紛，導致買賣合同無法簽訂。購房者認為開發(fā)商應雙倍返還定金，開發(fā)商認為定金不應返還。筆者認為，未簽訂商品房買賣合同是由于不能歸責于雙方的原因，雙方的行為不構成違約，因此開發(fā)商應將定金全額退還給購房人?？傊谔幚泶婵罘〞r，我們可以處理