我國《合同法》第116條規(guī)定，當(dāng)事人對定金和違約金都有約定的，一方違約時，另一方可以選擇適用違約金或定金條款。但在實(shí)踐中，當(dāng)事人因逾期未簽訂商品房買賣合同而同時要求定金和違約金。這個時候，法院該如何判斷？

一些法官認(rèn)為，這種情況應(yīng)該是由于訴求不清所致，可以根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定駁回起訴。不過，一些法官認(rèn)為，涉及開發(fā)商和買家的案件可能導(dǎo)致群體訴訟。如果駁回起訴，就達(dá)不到解決糾紛、制止糾紛的目的，還可能引發(fā)更大的社會矛盾。因此，法官可以主動向當(dāng)事人解釋，刑罰和定金需要選擇。

當(dāng)事人雙方仍堅持的，法官應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人說明，并要求當(dāng)事人提供證據(jù)證明定金違約金或者逾期未簽訂的商品房買賣合同低于因違約造成的實(shí)際損失。如果當(dāng)事人不能提供證據(jù)，仍然堅持違約金和定金并存，那么法官可以根據(jù)當(dāng)事人的主張和案件的具體情況，選擇適用違約金或定金。

由于商品房買賣合同逾期簽訂的定金和違約金都是對開發(fā)商不履行合同造成的實(shí)際損失的賠償，根據(jù)彌補(bǔ)損失原則、公平原則和我國合同法第116條的規(guī)定，兩者不能同時使用。違約金如何確定。根據(jù)合同法，當(dāng)事人可以約定一方違約時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約金數(shù)額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。當(dāng)事人約定遲延履行違約金的，違約方在支付違約金后也應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。合同中沒有約定違約金的，違約金一般等于因違約造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)合同法的規(guī)定，一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)，給對方造成損失的，賠償損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括合同履行后能夠獲得的利益，但不得超過違約方在簽訂合同時預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違約可能造成的損失。經(jīng)營者欺騙消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)的，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。債權(quán)人或者債務(wù)人不完全履行債務(wù)或者履行不當(dāng)?shù)模仨毎凑占s定向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的價款。違約金是對債務(wù)的一種擔(dān)保，也是對違約行為的一種經(jīng)濟(jì)制裁。違約金的設(shè)立是為了保證債務(wù)的履行。即使對方?jīng)]有遭受任何財產(chǎn)損失，也應(yīng)當(dāng)依照法律或者合同的規(guī)定支付違約金。違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依法確定或者由雙方在合同中書面約定。存款罰則的具體內(nèi)容是：存款付款人不履行合同義務(wù)的，無權(quán)要求返還存款；存款接受人不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還存款。一方不完全履行合同的，按未履行部分在合同中的比例繳納定金。

2。押金的申請需要滿足以下條件：

2.1押金合同是一種實(shí)際合同，需要實(shí)際交付押金。

如果定金沒有實(shí)際交付，當(dāng)一方當(dāng)事人不履行合同債務(wù)或不訂立主合同時，定金的罰款不適用。

2.2主合同必須有效。

這是由存款合同的從屬關(guān)系決定的。主合同無效或者被撤銷的，即使當(dāng)事人已經(jīng)支付并收到定金，也不能適用定金處罰。但當(dāng)事人可以約定，定金合同的效力獨(dú)立于主合同，即主合同無效，但定金合同不一定無效。

2.3未經(jīng)法律豁免，當(dāng)事人未履行其義務(wù)。

3?！稉?dān)保解釋》關(guān)于適用保證金處罰的幾種特殊情形的規(guī)定如下：

3.1被擔(dān)保債務(wù)視為未履行。

如果由于一方當(dāng)事人遲延履行合同或其他違約行為而不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以適用定金。法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

3.2未完全履行合同的保證金違約金。

如果一方未能完全履行合同，則應(yīng)按照合同中未履行部分的比例支付定金。

3.3因不可抗力或意外事故不能履行主合同的，不適用定金。

由于合同關(guān)系以外的人的過錯，主合同不能履行的，適用定金處罰。被處分人可以依法向第三人追償。

購房違約金主要在購房時簽訂的合同中約定，一方違約是向另一方提供違約金。但在正常情況下，不會出現(xiàn)違約，個別現(xiàn)象也不排除。欲了解更多法律知識，請前往律霸進(jìn)行專業(yè)咨詢。你知道嗎