在二手房買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)買(mǎi)受人已簽訂定金協(xié)議并交納定金后，如果出賣(mài)人以“買(mǎi)賣(mài)合同未簽訂”為由不愿簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，買(mǎi)受人該如何維護(hù)自己的權(quán)益？購(gòu)房人是應(yīng)該履行“定金協(xié)議”還是繼續(xù)簽訂并履行“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”？案例：房?jī)r(jià)上漲，出賣(mài)人不賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定出賣(mài)人以64萬(wàn)元的價(jià)格將其名下的110平方米房屋出售給買(mǎi)受人。雙方約定定金5萬(wàn)元，預(yù)付款45萬(wàn)元（含定金）。購(gòu)房人取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)，貸款銀行將余款直接轉(zhuǎn)入出賣(mài)人賬戶。如果買(mǎi)方反悔，押金將被沒(méi)收；如果賣(mài)方反悔，押金將雙倍返還。當(dāng)天，出賣(mài)人將房屋及相關(guān)資料交給了買(mǎi)受人，買(mǎi)受人還向出賣(mài)人支付了45萬(wàn)元。

五個(gè)月后，賣(mài)方應(yīng)書(shū)面通知中介公司，請(qǐng)告知買(mǎi)方押金協(xié)議延期執(zhí)行，買(mǎi)賣(mài)雙方另行協(xié)商。5天后，買(mǎi)受人起訴法院，稱(chēng)因房?jī)r(jià)上漲，出賣(mài)人不愿辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，擅自撬門(mén)換鎖，讓買(mǎi)受人裝修入住。請(qǐng)求法院判決雙方繼續(xù)履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同并賠償經(jīng)濟(jì)損失。爭(zhēng)議焦點(diǎn)：定金協(xié)議是銷(xiāo)售合同嗎？

買(mǎi)受人認(rèn)為，雖然雙方簽訂的合同稱(chēng)為定金協(xié)議，但其中包含了房屋地址、房號(hào)和面積、房?jī)r(jià)、付款時(shí)間和方式、房屋交付等基本條件，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)包含的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等條款，其實(shí)質(zhì)是買(mǎi)賣(mài)合同。雙方都履行了合同規(guī)定的大部分義務(wù)，還支付了房?jī)r(jià)的70%，房子也在實(shí)際使用中。

賣(mài)方辯稱(chēng)，雙方簽訂的是“定金協(xié)議”，約定在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。不過(guò)，雙方存在分歧。到目前為止，還沒(méi)有簽訂銷(xiāo)售合同。雙方簽訂定金協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人尚未取得房產(chǎn)證，不具備房屋轉(zhuǎn)讓的法定條件。

（主編：王×輝律師）

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