為了轉嫁風險，規(guī)避責任，一些開發(fā)商需要先簽鑰匙，簽“入住協(xié)議”，再驗房。一旦購房者未雨綢繆，與開發(fā)商辦理交房手續(xù)，不僅今后很難追究開發(fā)商逾期交房的違約責任，而且往往造成房屋或配套設施的質量缺陷和保修責任不清維護。

雖然開發(fā)商已按合同約定的時間將房屋移交給買受人，但根據(jù)《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。由于缺乏合同和法律規(guī)定的交付條件，所謂的交付不能產生合法的交付。買方有權拒絕交付房屋。開發(fā)商已構成實際逾期交付，應承擔違約責任。

房屋驗收過程可分為書面驗收和現(xiàn)場驗收兩部分。書面驗收包括對可以交付的文件（如竣工記錄表、交付許可證、實測面積數(shù)據(jù)等）進行檢查，收集“住宅質量保證書”和“住宅使用說明書”（注意交付日期）。特別提醒讀者，開發(fā)商必須提供省建設廳新制定的《新建商品住房質量保證書》和《新建商品住房使用說明書》?，F(xiàn)場驗收的具體內容包括：

1。交付的房屋是否為您購買的房屋，其結構設計是否與原圖紙一致；

2。房屋質量是否合格，門窗是否與合同相符；

3。水電等附屬設施是否按合同約定到位；

4。其他合同中約定的項目完成情況。

以上內容如有不符，可拒絕簽字并如實記錄在交接記錄中。你應該用掛號信把拒絕理由寄給開發(fā)商。對于配套設施不足或縮水、違反規(guī)劃的，我們可以聯(lián)系其他購房者共同要求開發(fā)商補齊或賠償，因為單個購房者對共用配套設施的異議或要求往往較弱。必要時，可以共同向主管部門投訴，甚至提起訴訟。第二，購房者在交房時必然要繳納一些費用，如購房余款、物業(yè)管理費、裝修押金（不直接向業(yè)主收取）、裝修垃圾清運費等，至于物業(yè)管理費的收費標準，則按照《售房管理辦法》執(zhí)行“商品房管理”，開發(fā)商在簽訂銷售合同時聘用物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同?，F(xiàn)實中，有的開發(fā)商根據(jù)購房者的促銷要求承諾不同的物業(yè)管理收費標準，有的將不同消費群體的不同收費標準作為市場化的物業(yè)管理服務，同一服務不同收費構成對購房者的價格歧視一個不知道的高價。

另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標準物業(yè)費，但沒有書面協(xié)議。交房前后，開發(fā)商與收費標準高于口頭承諾的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托合同（前期管理）。建議：價格歧視可以向價格主管部門投訴，也可以直接起訴或仲裁，要求價格標準一致。對于物業(yè)費上漲，如果能夠收集到足夠的證據(jù)證明開發(fā)商作出的口頭承諾（如法律備案），可以要求開發(fā)商遵守承諾或補貼差價。如果不能提供證明，可以盡快召開業(yè)主大會，選擇一家新的物業(yè)公司。目前，關于房屋交付時公共維修基金的支付問題，爭議頗多。第三，警惕協(xié)議陷阱一些開發(fā)商利用購房者急于收房或疏于防范的心理設下陷阱，要求購房者在辦理交房時簽訂對購房者不利的協(xié)議或條款。在本市，開發(fā)商已在補充協(xié)議中支付了部分違約金，并注明“雙方不再追究其他違約責任”等類似字眼要求購房者放棄權利。

對于此類協(xié)議，有必要引起買方的注意：協(xié)議一經(jīng)簽署，即具有法律效力，放棄權難以收回。根據(jù)合同和法律，交付是開發(fā)商的義務。在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開發(fā)商無權提出新的交付條件，買方有權拒絕簽訂此類協(xié)議或條款。委托人與開發(fā)商在合同中約定，開發(fā)商有權在付款結算前延期交房的，委托人必須在收到商品房前結算付款。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商一般聘請物業(yè)管理公司，并簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽訂購房合同時，開發(fā)商有義務向購房人出示業(yè)主臨時約定，并就物業(yè)費等相關事項達成協(xié)議。因此，如果收到商品房時物業(yè)費增加，業(yè)主可以相應主張權利。請注意，物業(yè)管理費可以按月支付。入住時，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性繳納一年以上的物業(yè)管理費。根據(jù)有關規(guī)定，物業(yè)管理費可以按月、按季、按年收取，但多年的物業(yè)管理費不得一次性預收。根據(jù)規(guī)定，契稅一般在買賣雙方辦理房產權屬轉移或變更時向契稅征收機關繳納。現(xiàn)實中，多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時，都要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易費等相關費用，否則就不會辦理入住手續(xù)。

開發(fā)商之所以提出這樣的要求，是因為對于按揭購房的業(yè)主，在房屋所有權證簽發(fā)前，開發(fā)商應為其承擔分階段連帶擔保責任。如果業(yè)主不能及時繳納契稅、交易費等費用，將導致房產證延期或失效。業(yè)主之所以不愿意在入住時交這些費用，是怕開發(fā)商挪用。解決這一問題的辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商簽訂契稅繳納協(xié)議，約定雙方應承擔的違約責任。目前，開發(fā)商普遍要求業(yè)主辦理手續(xù)后再繳納相關費用。對于這種不合理的程序，業(yè)主應堅持先驗房，再辦理手續(xù)，并應將驗房過程中發(fā)現(xiàn)的相關問題以書面形式提交給開發(fā)商，讓其簽收，以免日后發(fā)生糾紛。針對購房者專業(yè)知識不足的問題，建議購房者在收房時可以集體收房。如果可能的話，他們可以聘請律師進行指導和協(xié)助，這樣既可以彌補單一主體知識的局限，更好更有效地維權，也可以引起開發(fā)商的重視，督促開發(fā)商就房屋征收過程中的問題達成協(xié)議。根據(jù)不同的房屋問題，開發(fā)商有不同的責任：房屋主體有無質量問題應承擔退房責任，有無落灰、裂縫等問題，開發(fā)商應承擔維修責任。如果是雙方在合同中約定的其他條件：如配套設施、空氣質量不合格等，購房者可以先收房，然后要求開發(fā)商承擔賠償責任。一些業(yè)主買房是為了投資，延遲收房會造成收租損失。如果開發(fā)商交付的房子存在質量問題，建議購房者進行比較。如果租金損失較大，建議先收房，再按既定方案租房后追究開發(fā)商的違約責任。你知道嗎