申請房地產(chǎn)證的一般步驟如下：一是開發(fā)商應(yīng)向房地產(chǎn)登記機關(guān)提供完整的房屋前期資料，如規(guī)劃許可證、土地使用證、竣工圖等；二是測繪部門應(yīng)根據(jù)上述資料進行現(xiàn)場測繪并繪制圖紙；三是根據(jù)實際測繪面積，由開發(fā)商將權(quán)屬移交給房管局交易部門；四是憑買賣合同，由房管局有關(guān)部門辦理，審核后，裝訂完整檔案，制定認證方案。從這個過程來看，要如期辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商起著主要作用，但不是開發(fā)商一個人能完成的。因此，一些購房者在相當長一段時間內(nèi)沒有取得房產(chǎn)證的原因是多方面的?，F(xiàn)金兌換如下：

1。賣方的原因，也就是開發(fā)商的原因。在實踐中，主要有：一是土地使用手續(xù)違法。比如，合資建設(shè)公司提供的土地使用權(quán)是劃撥的土地使用權(quán)，合資建設(shè)公司共有的房地產(chǎn)只能自用，不能直接作為商品房出售。如果作為商品房出售，購房者將無法取得房產(chǎn)證。二是房地產(chǎn)開發(fā)公司將支付全部土地使用權(quán)出讓金。支付土地出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務(wù)。受讓人未按約定履行全部義務(wù)前，土地管理部門一般會對土地使用權(quán)變更手續(xù)進行限制；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)建房。比如，如果批準了18層，但實際覆蓋了20層，違法部分就不能辦證；四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供所需信息。因綜合驗收不合格不能提供綜合驗收證書的；五、其他原因。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不解除抵押，也會影響房地產(chǎn)登記手續(xù)。

2。買受人的原因，如買受人遲遲不提交申請材料和付款，或買受人未登記的商品房由他人轉(zhuǎn)讓或付款，在這種情況下，開發(fā)商不需要因買受人自身原因承擔(dān)違約責(zé)任。第三，合同關(guān)系外第三人的原因。比如，政府有關(guān)部門對測繪機構(gòu)的證書和測繪成果申請沒有期限。相關(guān)部門工作延誤或不及時，或房管局相關(guān)部門因工作繁忙耽誤發(fā)放時間。在這種情況下，賣方是否承擔(dān)違約責(zé)任？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條：“因出賣人原因買受人未取得房屋所有權(quán)證書的，除當事人另有約定外，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”，可見“賣方原因”應(yīng)包括賣方自身原因和第三方可歸責(zé)于賣方的原因。只要是逾期申請造成的，賣方應(yīng)向買方承擔(dān)違約責(zé)任。

4。不可抗力。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，因不可抗力導(dǎo)致一方或雙方違約的，可以免除違約方的責(zé)任。因此，如果開發(fā)商因不可抗力延誤申領(lǐng)證書，開發(fā)商可獲豁免。綜上所述，商品房買賣合同履行中逾期未辦證的原因是復(fù)雜的。一定要分清逾期辦證的真實原因，希望廣大購房者能利用這一條款認真追究開發(fā)商的違約責(zé)任。（2） 逾期申請信用證違約責(zé)任數(shù)額的確定。約定的違約金的支付，按照合同約定的違約金數(shù)額或者違約金的計算方法確定。

2。損失賠償。這種責(zé)任形式適用于買方損失金額確定，合同中未約定違約金或者約定的違約金低于損失的情形；

3。對違約金沒有約定或者損失金額難以確定的，按照支付的購房款總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收的逾期貸款利息標準支付違約金。支付的購房價款包括購房人支付的首付款和銀行按揭貸款。你知道嗎