根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，抵押合同訂立前抵押物已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)成立后，抵押物出租的，租賃關(guān)系不對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

但是，必須是有效的合同加上實(shí)際占有，才能抵制抵押租賃關(guān)系的認(rèn)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條：承租人要求在租賃期內(nèi)阻止將已執(zhí)行房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人的，簽訂了合法有效的書面租賃合同，并在人民法院查封前占用、使用的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中，為籌集資金，可以將在建工程抵押給銀行，獲得銀行貸款。然而，在司法實(shí)踐中，銀行主張抵押物優(yōu)先受償期間，爭(zhēng)議頗多。例如，在建工程的施工方要求優(yōu)先支付在建工程款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，發(fā)包人未按約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以依法與發(fā)包人協(xié)商折價(jià)或者申請(qǐng)人民法院拍賣，但根據(jù)建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)或者拍賣的除外。建設(shè)工程價(jià)款按照工程折價(jià)或者拍賣價(jià)格優(yōu)先支付。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)一、人民法院審理房地產(chǎn)糾紛案件和執(zhí)行案件，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，確定建設(shè)工程承包人的賠償優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行抵押房屋的規(guī)定》第一條的規(guī)定，人民法院可以對(duì)被執(zhí)行人所有的抵押房屋進(jìn)行查封，并根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)拍賣、變賣或者清償債務(wù)。第二條人民法院對(duì)拍賣、變賣、還債作出裁定后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人及其家屬六個(gè)月的寬限期。上述寬限期屆滿，被執(zhí)行人仍不遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出的裁定，依照民事訴訟法第二百二十六條的規(guī)定執(zhí)行?？梢?，即使是被執(zhí)行人的唯一房屋，抵押權(quán)人也可以通過人民法院強(qiáng)制執(zhí)行唯一房屋。然而，在法院的執(zhí)行活動(dòng)中，執(zhí)行法官普遍存在著唯恐住房難的心理，對(duì)抵押權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)持否定態(tài)度。抵押權(quán)人的權(quán)利從判決書上的紙上權(quán)利向經(jīng)濟(jì)利益的轉(zhuǎn)化是一個(gè)非常復(fù)雜的問題。

4。其他債權(quán)人申請(qǐng)法院查封已抵押債權(quán)的財(cái)產(chǎn)非常困難。

在抵押人對(duì)外債務(wù)較多的情況下，其他債權(quán)人申請(qǐng)法院對(duì)抵押物進(jìn)行數(shù)輪查封也是常見的。實(shí)踐證明，抵押物提前查封雖然不會(huì)對(duì)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)造成實(shí)質(zhì)性不利影響，但會(huì)使抵押權(quán)人喪失處分抵押物的優(yōu)先權(quán)，增加處分抵押物的時(shí)間和成本，最終影響抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

1）抵押物可以被其他法院查封，實(shí)體權(quán)利不受影響。

2）其他債權(quán)人申請(qǐng)查封抵押物的法院與抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行的法院不一致的，由抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行的法院代替抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行的法院主持第一次查封抵押權(quán)人住所地或者財(cái)產(chǎn)所在地（可以管轄）。

如果最先采取查封等措施的法院對(duì)相應(yīng)的債權(quán)糾紛未進(jìn)行審理、判決并進(jìn)入執(zhí)行程序，抵押權(quán)人的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，這一過程也不受抵押權(quán)人的控制。

被執(zhí)行人是公民或者其他組織，被執(zhí)行人的全部或者主要財(cái)產(chǎn)因執(zhí)行確認(rèn)付款的有效法律文書被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的，無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行或者其他財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，被執(zhí)行人在被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)執(zhí)行完畢前已經(jīng)取得貨幣債權(quán)執(zhí)行依據(jù)的其他財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人可以申請(qǐng)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的分配。第九十一條規(guī)定，被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配，由最先查封、變?cè)?、凍結(jié)的法院主持。當(dāng)被查封財(cái)產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值不能滿足本案要求時(shí)，查封法院將不以部門主義為依據(jù)對(duì)被查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理。當(dāng)?shù)盅何锏淖儎?dòng)價(jià)值只能滿足或者部分滿足抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)時(shí)，最先采取查封措施的債權(quán)人期望變現(xiàn)后沒有剩余或者幾乎沒有剩余，并經(jīng)常提出給予抵押權(quán)人適當(dāng)?shù)倪€款份額，作為處分抵押物的條件。否則，他就懶得處分抵押物，采取拖延策略，抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)何時(shí)生效、何時(shí)實(shí)現(xiàn)，取決于查封法院何時(shí)行使處分權(quán)。如果查封財(cái)產(chǎn)不及時(shí)處理，勢(shì)必?fù)p害待查封債權(quán)人和抵押權(quán)人的利益。抵押權(quán)人為了更快地實(shí)現(xiàn)自己的利益，不得不與債務(wù)人的其他債權(quán)人妥協(xié)，將部分還款份額分給他人，這使得抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)難以及時(shí)得到充分實(shí)現(xiàn)。先對(duì)抵押物進(jìn)行查封后，抵押權(quán)人與抵押人約定處分抵押物的方式除外。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十五條的規(guī)定，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有兩種方式，即與抵押人協(xié)議（折價(jià)、拍賣、變賣）或向法院申請(qǐng)?zhí)幏郑ㄅ馁u、變賣）。物權(quán)法尊重當(dāng)事人意思自治。在抵押人的配合下，協(xié)議處分比法院處分更有效率，處分成本相對(duì)較低。抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)查封的，根據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處分抵押物的行為無效，抵押權(quán)只能通過法院處分的方式實(shí)現(xiàn)。

5）抵押人為逃避債務(wù)履行，鉆法律漏洞，在申請(qǐng)查封抵押人財(cái)產(chǎn)后，向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾?qǐng)查封企業(yè)核心財(cái)產(chǎn)（包括抵押財(cái)產(chǎn)）及抵押人關(guān)聯(lián)企業(yè)，未及時(shí)行使債權(quán)或者人為使債權(quán)訴訟程序復(fù)雜化，或者通過關(guān)聯(lián)企業(yè)與抵押人和解達(dá)成還款期限較長(zhǎng)（如5-10年）的還款協(xié)議，其中規(guī)定，在還款協(xié)議履行前不查封房產(chǎn)，以抵制抵押人行使抵押權(quán)，使抵押人優(yōu)先受償權(quán)失效。房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下跌，甚至連30%的房貸利率都不被接受。債權(quán)人抵押債務(wù)人或者第三人的不動(dòng)產(chǎn)，是為了保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而不是成為抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有人。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，由于抵押物升值，抵押權(quán)人在處分抵押物時(shí)愿意接受要約，并會(huì)適當(dāng)忽略抵押房地產(chǎn)的區(qū)位和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

然而，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟時(shí)，即使降價(jià)，也不會(huì)有人參與拍賣，最后債權(quán)人成為產(chǎn)權(quán)人。綜上所述，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)并非一帆風(fēng)順