欠債不還抵房子是否具有法律效力

一、欠債不還抵房子是否具有法律效力

以房抵債的法律性質(zhì)與效力

以房抵債并不是一個法律概念，而是一種社會現(xiàn)象。由于我國法律對于以房抵債這一社會現(xiàn)象未做評判、調(diào)整，尚無明文規(guī)定，致使理論、實務(wù)界對于以房抵債認(rèn)定的意見分歧較大，未形成的共識。?根據(jù)以房抵債合意達(dá)成的時間不同，可以將以房抵債分為兩類，一是債務(wù)清償期屆滿前的以房抵債，二是債務(wù)清償期屆滿后的以房抵債。

（一）債務(wù)清償期屆滿前的以房抵債

對于在債務(wù)清償期屆滿前，當(dāng)事人達(dá)成以房抵債的合意，在司法實踐中一般認(rèn)為該以房抵債名為以房抵債，實為債權(quán)的擔(dān)保。在債務(wù)未到期前，當(dāng)事人雙方約定，債務(wù)到期后，若債務(wù)人無力清償債務(wù)的，則以房屋作為抵債物清償原債務(wù)。學(xué)者認(rèn)為，盡管雙方之間并非直接明確地約定將抵債協(xié)議中的房屋作為原債的擔(dān)保，同時抵債協(xié)議中有約定抵債價格，滿足房屋買賣合同的條件，但透過現(xiàn)象看本質(zhì)，債權(quán)人與債務(wù)人在達(dá)成以房抵債合意時的本意是債務(wù)到期后履行原債務(wù)，而不是將房屋直接作為抵債物進(jìn)行代物清償。

《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！备鶕?jù)該條規(guī)定的理解，我國法律禁止雙方當(dāng)事人在債權(quán)到期前達(dá)成未經(jīng)抵債物清算程序，直接將抵債物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人的約定。若當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成以房抵債的合意，并約定債務(wù)清償期屆滿后直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，存在以房抵債協(xié)議違反上述法律規(guī)定而無效的風(fēng)險。因為在上述情況下達(dá)成的以房抵債合意的真實目的是債權(quán)人為了保證債權(quán)的實現(xiàn)，而在債務(wù)人無力清償?shù)狡趥鶆?wù)的情形下未經(jīng)價值評估等程序直接將房屋所有權(quán)歸屬債權(quán)人的約定與物權(quán)法禁止流抵條款的約定內(nèi)容是一致的。若當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成以房抵債的合意，并約定債務(wù)到期后的清算方式的，該以房抵債協(xié)議有效，但依然不能否認(rèn)其擔(dān)保的性質(zhì)，又因不動產(chǎn)抵押的公示效力以辦理不動產(chǎn)抵押登記為準(zhǔn)，因此該以房抵債僅對當(dāng)事人雙方有約束力，不得對抗第三人。

（二）債務(wù)清償期屆滿后的以房抵債，但未辦理變更登記。?目前，關(guān)于債務(wù)清償期屆滿后以房抵債效力的認(rèn)定，存在與代物清償同樣的爭議，主要有兩種觀點，一是以房抵債的諾誠性;二是以房抵債的實踐性。

1、以房抵債的諾成性。

所謂以房抵債的諾成性指的是當(dāng)事人雙方達(dá)成以房抵債的合意即可，就發(fā)生民法上的法律效力。以房抵債是確定抵債物的以物抵債，本文將借鑒以物抵債的觀點來闡明以房抵債的性質(zhì)。崔建遠(yuǎn)教授傾向以物抵債的諾成性，崔教授分別承認(rèn)以物抵債與代物清償，崔教授認(rèn)為，若債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成以物抵債合意但未現(xiàn)實履行的情況下，應(yīng)認(rèn)定為以物抵債;若債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成以物抵債的合意且已現(xiàn)實履行的情況下，應(yīng)認(rèn)定為代物清償。2崔建遠(yuǎn)教授在編寫《合同法》的時候表明了以物抵債諾成性的理念，崔教授認(rèn)為由于我國現(xiàn)行法律并沒有以物抵債的明文規(guī)定，以物抵債的構(gòu)成要件也未釋明，在此情況下，崔教授建議將以物抵債合同歸類于非典型合同，除非合同當(dāng)事人約定將現(xiàn)實給付行為作為以物抵債合同的構(gòu)成要件外，以物抵債合同無需要求債權(quán)人現(xiàn)實受領(lǐng)抵債物。根據(jù)崔教授以物抵債的觀點，以房抵債是諾成性法律行為，以房抵債協(xié)議則是諾成性合同。

持該觀點的學(xué)者認(rèn)為，以房抵債發(fā)生在平等主體之間，以房抵債協(xié)議理應(yīng)受到合同法的調(diào)整。我國合同法在總則第三章規(guī)定了合同的效力，合同法第四十四條第一款規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。該條款是合同成立生效的一般性規(guī)定，除非合同法分則作出例外規(guī)定，否則合同的成立生效均適用這一規(guī)定。一些學(xué)者認(rèn)為，實踐性合同歸屬于有名合同，實踐性合同生效條件應(yīng)當(dāng)規(guī)定在合同法分則之中，而以房抵債乃至于以物抵債協(xié)議并未出現(xiàn)在合同法分則中，也就是說合同法分則并未對以房抵債協(xié)議作出例外規(guī)定，以房抵債協(xié)議系諾成性合同。

在司法實踐中，也有將以房抵債的諾成性作為裁判思路。最高院在審理慶陽市立康活性炭有限公司與慶陽市威龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以房抵債糾紛再審一案中認(rèn)為，債權(quán)人與債務(wù)人有權(quán)選擇清償債務(wù)的方式，以物抵債協(xié)議的生效要件也不要求現(xiàn)實履行，涉案的以物抵債合同與商品房預(yù)售合同是雙方的真實意思表示，分屬兩個不同的民事法律關(guān)系，由此認(rèn)定兩公司之間達(dá)成的以房抵債協(xié)議合法有效。

2、以房抵債的實踐性。

從債權(quán)法法理的角度來說，清償是消滅債的最主要方式。要達(dá)到債務(wù)清償?shù)男Ч?，除了債?quán)人與債務(wù)人有清償債務(wù)的合意，還需要債務(wù)人的給付行為與債權(quán)人的現(xiàn)實受領(lǐng)行為。學(xué)者認(rèn)為代物清償是清償債務(wù)的方法之一，應(yīng)當(dāng)具備四個條件：當(dāng)事人之間存在存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系;雙方當(dāng)事人達(dá)成代物清償?shù)暮弦?給付方式不同;債權(quán)人實際受領(lǐng)它種給付以代替原給付。以房抵債的成立，也應(yīng)當(dāng)滿足上述條件。以房抵債的目的是為了消滅原債，途徑是通過改變原債的履行方式，故以房抵債的效果也應(yīng)在完成債務(wù)人的給付與債權(quán)人的受領(lǐng)行為后才能實現(xiàn)，也就是說以房抵債必須要完成房屋變更登記手續(xù)。因此，債權(quán)人與債務(wù)人之間的原債并不因達(dá)成以房抵債的合意而消滅，在以房抵債中只有房產(chǎn)經(jīng)過過戶登記，債務(wù)方消滅。若僅有以房抵債的合意，而未對抵債房過戶轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的，則原債并未消滅，抵債的目的也未實現(xiàn)。綜上所述，從以房抵債雙方當(dāng)事人的本意來看，抵消原債是其目的，而實踐性則是以房抵債的特點。

另外，《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第87條規(guī)定：“當(dāng)事人之間達(dá)成的和解協(xié)議合法有效并已履行完畢的，人民法院作執(zhí)行結(jié)案處理?！睆脑撘?guī)定看，對履行完畢的和解協(xié)議，法院予以確認(rèn)，原來的債務(wù)消滅，相反，對于達(dá)成合意但未履行的和解協(xié)議，法院不予確認(rèn)，原來的債務(wù)未消滅。基于此可以推斷出以房抵債的實踐性，筆者認(rèn)為該條可以作為以房抵債的實踐性的法律依據(jù)。

（三）債務(wù)清償期屆滿后的以房抵債，并已辦理變更登記?若當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以房抵債的合意，并完成房產(chǎn)變更登記的，該以房抵債行為有效。當(dāng)然，我國法律確認(rèn)該種情況下的以房抵債行為效力的同時，也給予了當(dāng)事人及案外人的救濟(jì)途徑。根據(jù)我國《合同法》第五十四條規(guī)定，對于合同一方當(dāng)事人在對合同內(nèi)容有重大誤解的情況下或合同內(nèi)容對一方當(dāng)事人顯失公平的情況下以及合同一方當(dāng)事人通過欺詐、脅迫或乘人之危等手段或方式致使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，該合同為法律上的可撤銷合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更合同內(nèi)容或者撤銷該合同。根據(jù)該條規(guī)定，若債權(quán)人與債務(wù)人在履行以房抵債過程中存在上述情形的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。除此之外，我國《合同法》第五十二條賦予了案外人請求法院宣告合同無效的權(quán)利，第七十四條、第七十五條賦予了案外人的撤銷權(quán)，充分保障了案外人的救濟(jì)權(quán)。若第三人認(rèn)為債務(wù)人與債權(quán)人的以房抵債存在惡意串通，實際上是轉(zhuǎn)移債務(wù)人財產(chǎn)，損害其合法權(quán)益的，也可以請求人民法院確認(rèn)債權(quán)人與債務(wù)人之間履行的以房抵債行為無效或撤銷其已完成的以房抵債行為。

二、以房抵債的概念

以房抵債，從法律層面上來說，歸屬于確定抵債物——房屋的以物抵債行為，實質(zhì)上是以物抵債即代物清償?shù)囊环N。關(guān)于代物清償?shù)母拍睿瑢W(xué)者認(rèn)為，代物清償是指債務(wù)人以異種給付代替原債所約定的給付并完成物權(quán)的轉(zhuǎn)移，從而使原債消滅。關(guān)于本文所要討論的以房抵債的概念，筆者參照代物清償?shù)母拍顏泶_定，以房抵債指的是當(dāng)事人雙方達(dá)成變更原債的履行方式，以房屋抵償原債的合意，約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的房屋折價抵償原先的債務(wù)，并根據(jù)合意將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下的行為。在實踐中，當(dāng)事人雙方達(dá)成以房抵債合意的表現(xiàn)形式多樣，例如簽訂以房抵債協(xié)議、房屋買賣合同等等。

三、依法提供以房抵債法律服務(wù)，實現(xiàn)雙方合同的目的。

我國法律并不禁止以房抵債行為，以房抵債在實踐中具有可操作性。最高人民法院認(rèn)為在執(zhí)行過程中，如果執(zhí)行人與被執(zhí)行人達(dá)成代物清償?shù)暮弦?，法院可以認(rèn)可在不經(jīng)過拍賣或者變賣程序直接將抵債物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人。同時《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第19條第1款規(guī)定：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債”。5上述以物抵債的規(guī)定是我們?yōu)楫?dāng)事人提供以房抵債法律服務(wù)的法律依據(jù)和操作指引。筆者認(rèn)為，我們在為當(dāng)事人提供以房抵債的法律服務(wù)時，要將以房抵債所涉的法律風(fēng)險清楚告知，并按法律規(guī)定規(guī)范設(shè)計合法有效的以房抵債協(xié)議。

1、以房抵債協(xié)議要避免流抵條款。根據(jù)前文所述的，當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵債物歸債權(quán)人所有的合意，該合意違反了禁止流抵的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，在債務(wù)到期前設(shè)計以房抵債協(xié)議時，盡量避免抵債物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有的約定。以房抵債協(xié)議設(shè)計時加入抵債房清算程序的約定，例如債務(wù)人無力清償?shù)狡趥鶆?wù)時，對抵債房依照公平原則進(jìn)行價值評估，通過折價或者拍賣、變賣等方式處置抵債房。

2、達(dá)成以房抵債合意后，建議當(dāng)事人盡早完成房屋變更登記手續(xù)。根據(jù)大部分司法判例的意見，以房抵債協(xié)議系實踐性合同，只有辦理房屋變更登記，以房抵債行為才具有法律約束力。因此，我們在為當(dāng)事人提供以房抵債法律服務(wù)時，在當(dāng)事人達(dá)成合法有效的以房抵債的合意后，應(yīng)及時提醒當(dāng)事人盡早辦理好房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，以免出現(xiàn)因一方當(dāng)事人反悔而出現(xiàn)不能達(dá)到以房抵債的預(yù)期效果。

綜合上述，小編整理有關(guān)以房抵債的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，我國法律沒有明文規(guī)定允許以房抵債。最高人民法院認(rèn)為，如果在執(zhí)行過程中，執(zhí)行雙方可以達(dá)成代物清償?shù)膮f(xié)議，法院對于此債務(wù)的消滅是認(rèn)可的。以房抵債行為在實踐中是具有可操作性的，法律也并不禁止此行為。更多問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。