1。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十一條規(guī)定：“房地產抵押的土地使用權以轉讓方式取得。房地產依法拍賣后，應當從拍賣價款中支付相當于土地使用權出讓金的價款，抵減土地使用權，抵押權人有優(yōu)先受償權。”因此，如果劃撥土地使用權抵押，抵押物的還款順序只能從屬于土地使用權出讓金?！吨腥A人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以依法與發(fā)包人協(xié)商折價或者申請人民法院拍賣，但根據(jù)建設工程性質不宜折價或者拍賣的除外。建設工程價款從工程折價或者拍賣價款中優(yōu)先支付?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優(yōu)先受償權的批復》也明確規(guī)定，建設單位對工程承包人所欠的建設工程價款優(yōu)先于抵押權和其他債權?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第四十五條明確規(guī)定：“納稅人所欠稅款發(fā)生在納稅人以其財產設立抵押、質押或者扣押納稅人財產之前的，應當在抵押、質押、留置之前繳納?！备鶕?jù)這一規(guī)定，如果企業(yè)在提供抵押前拖欠稅款，稅務機關有權先于抵押權人處分抵押物，并對處分價款享有優(yōu)先受償權。即使抵押權人已經處分抵押物或者折價補償，稅務機關也有權在抵押物價值范圍內向抵押權人追繳企業(yè)拖欠的稅款。根據(jù)《國務院關于部分城市試行國有企業(yè)破產的通知》，企業(yè)依法取得的土地使用權出讓收入，首先用于破產企業(yè)職工安置。職工安置后有剩余的，與其他破產財產一并列入破產財產分配計劃。根據(jù)《國務院關于部分城市試行國有企業(yè)合并破產和職工再就業(yè)的補充通知》，破產企業(yè)職工安置費用，從破產企業(yè)依法取得的土地使用權出讓收入中列支。破產企業(yè)以土地使用權為抵押物的，其轉讓收入也應當先用于安置職工。我國法律沒有禁止以土地使用權抵押的商品房預售許可證。但是，《最高人民法院關于人民法院處理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定：“在執(zhí)行貨幣債權時，以被執(zhí)行房地產開發(fā)企業(yè)名義登記的商品，買受人應當承擔責任。買受人提出異議，符合下列條件，可以排除其權利的，人民法院應當予以支持：（一）簽訂了合法有效的書面買賣合同人民法院查封前；（二）所購商品房為居住用房，買受人名下無其他居住用房；（三）已付價款超過合同約定總價的50%。”因此，土地抵押后在土地上建造、出售房屋的，房屋買受人有權排除土地抵押。第二，法律優(yōu)先權的防范與對策。明確要求借款企業(yè)提供完稅證明和相應的建設工程支付證明。必要時，可以直接向稅務機關了解企業(yè)的納稅情況，并要求企業(yè)提前繳納稅款。2仔細評估并確認抵押資產凈值。由于上述優(yōu)先權存在的基礎是某種債權的存在，即債務人對優(yōu)先權人負有債務，因此在估計和確定擔保物價值時，應當剔除債務人對相關優(yōu)先權人負有的債務數(shù)額。三。注重房地產項目的銷售，特別是借款人取得商品房預售許可證后未使用房屋銷售資金還貸的，債權人應及時采取法律措施保護權益。

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